Notre avis sur les taux immobiliers de décembre 2023

Bonne nouvelle : le ciel de l’emprunt immobilier semble s’éclaircir, après des mois de grisaille. Les taux immobiliers se stabilisent, quand le taux d’usure augmente encore, facilitant ainsi l’octroi des prêts immobiliers. En revanche, les prix immobiliers, eux, continuent leur lente décrue. Il est temps d’en profiter pour négocier !

Une stabilisation des taux d’emprunt en décembre 2023

Selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux d’intérêt pour décembre 2023 se stabilisent en moyenne autour de 4.25 % pour les prêts sur 15 ans. Ils continuent de progresser, mais plus lentement sur les autres durées :

• 4.44 % contre 4.40 % en novembre 2023 pour les crédits immobiliers sur 20 ans ;
• 4.58 % contre 4.50 % pour les emprunts immobiliers sur 25 ans.

Spécificité du mois : certains établissements bancaires, en quête de nouveaux clients, consentent à baisser légèrement le taux pour les meilleurs profils. C’est ainsi que des emprunteurs bien dotés en apport et disposant d’un bon reste à vivre ont pu se voir proposer un taux de 4.33 % sur 25 ans.

Cette stagnation, voire cette baisse des taux, est rendue possible par la profitabilité des crédits, qui permet aux banques de reconstituer leurs marges, comme le leur imposent les autorités monétaires.

Cette tendance devrait se poursuivre dans les mois à venir, si l’on se base sur le taux des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui est passé de 3.60 % début octobre à 2.88 % le 3 décembre.

Le taux d’usure franchit la barre des 6 %

Le taux d’usure passe à 6.11 % en décembre 2023, pour les prêts immobiliers conclus sur une durée de 20 ans et plus. Pour rappel, il était de 5.91 % le mois précédent.

Pourquoi est-ce une bonne nouvelle pour les emprunteurs ? Le taux d’usure constitue la limite à ne pas franchir pour les banques, qui ne peuvent pas vous proposer un TAEG supérieur.

Le taux annuel effectif global comprend le taux nominal de votre emprunt (celui qui sert à calculer la masse des intérêts que vous devez payer sur le capital emprunté), mais aussi :

• Les primes d’assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer à tout moment et sans pénalités d’assurance de prêt. Vous disposez là d’un levier à actionner si le taux proposé avec le contrat groupe de votre banque est trop élevé ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais de garantie : la moins coûteuse est le cautionnement par un organisme de cautionnement, la plus coûteuse, l’hypothèque.

En somme, le TAEG reflète le coût global de votre crédit. Or dans un contexte d’inflation des taux, il peut tout simplement bloquer l’accès au crédit des ménages, si le taux d’usure ne progresse pas en parallèle. C’est ainsi que la hausse du taux d’usure permet aux acheteurs d’emprunter plus facilement.

Normalement, décembre 2023 sonne le glas de la revalorisation mensuelle du taux d’usure, pour revenir à l’ancien système, avec une revalorisation trimestrielle, comme l’a annoncé la Banque de France il y a quelques jours.

La durée d’emprunt s’allonge encore

Dans l’ancien, la durée moyenne des prêts à l’habitant passe de 249 mois à 253 mois en décembre 2023. Un allongement rendu nécessaire pour compenser les conséquences de la hausse des taux, des prix immobiliers encore élevés malgré un fléchissement et la hausse du montant de l’apport personnel. Mais il s’avère insuffisant, et on constate une réduction de la capacité d’emprunt de l’ordre de 20 %.

Le marché immobilier toujours en berne

Les chiffres communiqués par les Notaires de France sont édifiants :

• 21 % de transactions immobilières en 2023, par rapport à 2022 ;
• 42 % de biens immobiliers disponibles sur le marché ;
• 1 et 8 % sur les prix du marché de l’ancien, en fonction des régions et des villes.

La réduction de la capacité d’emprunt oblige les candidats à l’accession immobilière à retarder leur projet immobilier, ou à choisir un logement plus petit ou sur une zone péri-urbaine. Un attentisme qui conduit à l’augmentation de l’offre.

Pour relancer le marché immobilier au regard des conditions de financement actuelles et de l’érosion du pouvoir d’achat des ménages du fait de l’inflation, il faudrait que les vendeurs consentent une baisse des prix de l’ordre de 35 à 40 %. Autant dire qu’ils n’y sont pas prêts, d’autant plus qu’eux aussi peuvent avoir des projets à concrétiser !

En tout état de cause, la baisse des prix immobiliers déjà amorcée devrait se poursuivre dans les mois à venir. Sous peine pour les vendeurs de rester avec leur logement sur les bras…

Les courtiers engagés dans la réforme des conditions d’octroi du crédit

 Recul des ventes, baisse des prix, accès compliqué à l’emprunt immobilier : toutes les conditions sont réunies pour aboutir à une tension sur le logement, déjà vive sur le marché locatif. Les professions immobilières et les collectivités locales sont déjà impactées, avec la chute de l’activité et des droits de mutation pour les secondes, qui financent les services publics de proximité.

Pour faire bouger les lignes, les courtiers ont manifesté devant le siège de la Banque de France. Ce 21 novembre, ils réclament une évolution des règles sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers. Mises en place dans un contexte de taux historiquement bas, elles ne sont plus adaptées aujourd’hui. 

C’est ainsi que les courtiers demandent au régulateur : 

• D’intégrer les prêts aidés comme le prêt à taux zéro dans l’apport personnel des acquéreurs ;
• De calculer le taux d’endettement de 35 % maximum uniquement sur les 8 premières années : actuellement, votre taux d’endettement est fixé une bonne fois pour toute au moment de la demande de prêt, pour la durée de l’emprunt. Or, vos revenus peuvent fortement progresser en fonction de votre activité professionnelle. Par ailleurs, un bien immobilier se revend entre 8 et 10 ans, d’où le manque de pertinence du mode de calcul actuel du taux d’endettement ;
• De revenir à la méthode de calcul de l’endettement différentiel pour l’investissement locatif, qui consiste à déduire les loyers des mensualités d’emprunt, au lieu de les ajouter aux revenus.

Les courtiers n’ont pas encore obtenu satisfaction, mais les membres du Haut Conseil de Stabilité Financière se réuniront dans les jours à venir pour entamer une réflexion sur d’éventuelles mesures à prendre pour fluidifier l’accès au crédit.

Quels conseils pour obtenir un meilleur taux en décembre 2023 ?

• Bien cibler la banque en fonction de son projet immobilier et de son profil emprunteur ;
• S’intéresser aux banques régionales, qui peuvent pratiquer différents taux en fonction de la région ;
•  Faire appel à un courtier immobilier pour négocier le taux auprès de ses banques partenaires !