Notre avis sur les taux immobiliers de janvier 2024

Janvier 2024 arrive avec une bonne nouvelle : des taux immobiliers enfin en baisse, qui confirment l’éclaircie déjà constatée à la fin de l’année dernière. Le marché immobilier, marqué jusqu’alors par un attentisme des acheteurs pourrait ainsi reprendre des couleurs durant l’année à venir. Grâce à la profitabilité des prêts immobiliers, les banques retrouvent une marge de manœuvre sur les taux. Il devient donc urgent de vous positionner dès maintenant pour concrétiser votre projet immobilier !

Des taux d’emprunt en baisse en janvier 2024

La hausse des taux amorcée dès 2022 s’est largement poursuivie en 2023. En moyenne, pour les crédits sur 20 ans, les taux sont passés, entre janvier et décembre, de 2.59 % à 4.34 %. De quoi décourager les candidats à l’accession immobilière, habitués à des taux historiquement bas depuis une dizaine d’années.

Trois conséquences directes de cette augmentation des taux :

Des profils accessibles au financement immobilier qui ont vu leur dossier rejeté ;
Une érosion significative de la capacité d’emprunt, qui a conduit les acheteurs les plus motivés à reconsidérer leur projet. Avec des mètres carrés en moins ou une zone géographique plus éloignée que celle originellement convoitée ;
Un recul de plus de 40 % de la production de crédits, car les banques ne parvenaient pas à marger suffisamment.

Mais comme l’annonçait l’éclaircie de la fin d’année, la tendance à la baisse des taux se confirme en janvier 2024. Certes, cette diminution reste faible : 10 points de base sur une majorité de dossier, et des taux autour de 4 % pour les meilleurs profils. Mais on voit ainsi le spectre du taux à 5 % s’éloigner.

Ainsi, pour la moyenne des emprunteurs, il est possible d’obtenir des taux immobiliers :

Autour de 4 % pour un prêt immobilier sur 15 ans ;
Autour de 4.25 % pour un crédit immobilier sur 20 ans ;
Autour de 4.40 % pour un crédit immobilier sur 25 ans.

Bien entendu, tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne, et les meilleurs dossiers pourront être financés à des taux encore plus bas. Mais il faut aussi garder en tête que la concurrence entre les banques pour attirer les candidats acquéreurs pourrait mener à une baisse encore plus significative des taux au cours du premier trimestre 2024.

Les marges des banques se reconstituent

Produit d’appel s’il en est un, le prêt immobilier, qui permet de capter un client sur le long terme, offre désormais des marges suffisantes aux banques. Elles peuvent ainsi proposer des taux attractifs dans les mois à venir, afin de séduire le plus grand nombre d’acheteurs.

Les voyants sont en effet au vert :

L’OAT 10 ans, qui permet de fixer les taux, est redescendue sous la barre des 3 % ;
L’inflation marque le pas et s’affiche autour de 3 % à la fin de l’année, contre plus de 11 % l’année dernière ;
La Banque Centrale Européenne (BCE) a gelé ses taux directeurs depuis la fin octobre.

Il résulte de ces dispositions la possibilité d’escompter une baisse encore plus soutenue des taux immobiliers à compter du deuxième trimestre 2024.

Le taux d’usure revient à une revalorisation trimestrielle

Pour rappel, le taux d’usure correspond au TAEG (taux annuel effectif global), au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter. Il comprend l’ensemble des frais liés au prêt, dont le taux d’assurance et les frais de dossier)

En augmentant bien moins rapidement que le taux nominal du crédit en 2022, le taux d’usure était apparu comme un véritable frein à l’achat immobilier.

Pour corriger cet écueil, le gouvernement avait décidé la même année de revaloriser le taux d’usure chaque mois au lieu de chaque trimestre. Cette mesure, prévue pour durer 6 mois, s’est en fait étendue sur un an. Car elle a mis du temps à porter ses fruits et à rouvrir le robinet du crédit des banques, qui peinaient à retrouver de la profitabilité sur leur production.

C’est aujourd’hui chose faite, et janvier 2024 sonne la fin de la revalorisation mensuelle du taux d’usure, pour repartir sur un rythme trimestriel. Actuellement fixé à 6.29 % pour les prêts de 20 ans et plus, il augmente de 18 points de base et laisse une marge de manœuvre conséquente pour le financement immobilier.

Voici les taux d’usure applicables dès janvier 2024 en fonction de la nature du prêt et de la durée de remboursement

Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans	3,4	4,53
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	4,51	6,01
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus	4,72	6,29
Prêts à taux variable	4,22	5,63
Prêts relais	4,76	6,35

L’accès au crédit immobilier : des mesures timides de la Banque de France

On vous le révélait le mois dernier : les courtiers s’engageaient dans un bras de fer avec la Banque de France, afin d’assouplir les conditions d’octroi du crédit immobilier. Ils proposaient ainsi diverses mesures, comme :

L’intégration du prêt à taux zéro dans l’apport personnel des acheteurs ;
Le calcul du taux d’endettement sur une période de 8 ans, afin de mieux tenir compte de l’augmentation des revenus sur ce même temps, et du fait que les biens immobiliers se revendent dans ce délai ;
Le calcul de l’endettement avec la méthode différentielle pour l’investissement locatif.

Sans grosse surprise, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), chapeauté par la Banque de France et Bercy, n’a pas suivi ces propositions. Il a préféré retenir d’autres mesures bien plus timides comme :

La réduction du pourcentage de travaux permettant un différé de remboursement du prêt de 25 % à 10 % : rappelons que la durée maximale d’emprunt est de 25 ans + 2 ans de différé pour les achats en VEFA et dans l’ancien avec travaux ;
Le calcul de l’endettement pour un prêt relais sans intégrer les intérêts de ce crédit, lorsque la quotité de financement est inférieure ou égale à 80 % de la valeur du logement ;
La mise en place d’un dispositif pour réexaminer les décisions de refus de financement des emprunteurs solvables.

En somme, des mesures cosmétiques qui ont peu de chances d’aboutir à un réel déblocage du marché du financement… Il aurait mieux valu se pencher sur la question du dépassement du taux d’endettement de 35 % lorsque le reste à vivre est plus que suffisant !

Janvier 2024 : il est temps de négocier les prix immobiliers !

Si pendant une bonne décennie de taux inférieurs à 1 %, les vendeurs étaient les rois du marché, la situation s’est inversée en 2023. Avec l’alourdissement du coût du crédit et un attentisme certain des acheteurs, l’offre de biens immobiliers devient de plus en plus importante.

Dans le sillage de l’augmentation de l’offre de biens disponibles, intervient une baisse de prix dans les plus grandes villes françaises. On pense bien évidemment à Paris, où le prix au mètre carré est repassé en dessous de 10 000 euros. Tout un symbole !

Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre jusqu’à ce que le marché retrouve un peu de fluidité. Il est donc temps de profiter de la diminution des prix pour affûter vos capacités de négociation et acheter dès aujourd’hui !

L’offre excédant la demande, rien ne vous empêche de tenter une négociation musclée, de l’ordre de 10 à 15 %. Il sera toujours possible par la suite de renégocier le taux ou de faire racheter votre prêt immobilier lorsque les taux auront encore plus significativement baissé.

Nos conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier en janvier 2024

Vous l’avez compris, avec des taux en baisse en janvier 2024 et une négociation possible sur les prix, vous avez tout intérêt à ne pas attendre la reprise du marché pour concrétiser votre projet immobilier. Voici quelques conseils pour obtenir un meilleur taux :

Disposer d’un apport personnel supérieur à 10 %, voire 15 % : servant à financer les frais annexes au crédit, l’apport constitue une garantie pour les banques, et les ménages les mieux dotés disposent d’un puissant levier de négociation des taux ;
Prouver que vous avez un comportement de gestionnaire exemplaire : si vous avez été à découvert, même autorisé durant les 3 derniers mois précédant votre demande, préférez différer votre projet d’achat d’autant. Les banques vous verront ainsi comme un candidat moins susceptible de connaître des incidents de remboursement
Faire appel à un courtier en prêt immobilier : qui d’autre qu’un professionnel du financement sait quel établissement bancaire solliciter pour faire aboutir votre demande dans les meilleures conditions ? Et par meilleures conditions, on entend meilleur taux d’emprunt, meilleur taux d’assurance et de la flexibilité dans les clauses de l’offre de prêt !

N’hésitez pas à contacter un courtier immobilier HelloPrêt pour échanger sur votre projet !