Les taux immobiliers en novembre 2023 : la hausse continue et le taux d’usure flirte avec la barre des 6 %

Les mois se suivent et hélas se ressemblent : les taux d’emprunt poursuivent inexorablement leur ascension, dans le sillage des taux d’usure, qui se rapprochent des 6 %. En conséquence, une capacité d'emprunt réduite pour les acquéreurs et une production de crédits immobiliers qui fait grise mine.

Un taux d’emprunt qui excède largement les 4 %

 Exception faite des prêts d’une durée inférieure à 15 ans, la moyenne des taux d’intérêt des prêts immobiliers franchit la barre des 4.12 %* :

• 3.98 % pour un crédit sur 10 ans ;
• 4.19 % pour un crédit sur 15 ans ;4.30 % pour un crédit sur 20 ans et plus.

Pour les ¾ des emprunteurs obtenant un prêt immobilier de 25 ans, le taux dépasse même les 4.25 % et même, atteint 4.73 % pour les emprunteurs présentant un apport personnel faible. Pour observer des taux comparables, il faut remonter en… 2011 !

Une capacité d’emprunt en berne

Et le corollaire de cette augmentation des taux, c’est bien entendu la diminution de la capacité d’emprunt. Prenons un exemple chiffré, parce que c’est toujours plus clair.

Vous disposez d’un salaire de 2 500 euros net et n’avez aucune autre charge. Vous pouvez donc assumer une mensualité de 833 euros, au regard des règles sur le taux d’endettement de 35 %. Vous envisagez un prêt sur 25 ans.

• Avec un taux à 1 % comme on l’a connu jusqu’au début de l’année 2022, vous pouviez emprunter 221 030 euros et votre crédit vous coûtait 28 870 euros d’intérêts.
• Avec un taux à 4 %, votre capacité d’emprunt chute à 157 814 euros, pour un coût total de 92 086 euros. Soit une perte de pouvoir d’achat de plus de 28 %. Ou, si l’on se place du côté des investisseurs en locatif, la possibilité de déduire 63 216 euros d’intérêts en plus.

Et l’allongement de la durée d’emprunt, dont la moyenne s’établit actuellement à 249 mois, ne suffit pas à amortir la hausse de taux et à augmenter la capacité d’emprunt. Il en résulte une adaptation des projets au financement, soit en optant pour une surface plus petite, soit en changeant la localisation.

*Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Un taux d’usure qui grimpe en flèche

Revalorisé tous les mois depuis février 2023 (et non plus chaque trimestre), le taux d’usure pour les prêts immobiliers s’établit à :

La hausse du taux d’usure ayant été supérieure à 1 % entre septembre et octobre, on ne prend pas de gros risque à parier sur le fait qu’en novembre, il franchira le seuil des 6 %.

Oui, la hausse du taux d’usure favorise la remontée des taux d’emprunt, mais sachez que les banques ne relèvent pas les taux pour se faire de l’argent sur votre dos, mais parce que les autorités monétaires, dont la BCE, le leur imposent. C’est ce que l’on appelle la profitabilité des crédits.

Mais si a priori, la hausse du taux d’usure apparaît comme une mauvaise nouvelle, en réalité, c’est plutôt le contraire. Le taux d’usure constitue un garde-fou pour les banques, qui ne peuvent pas prêter au-delà de ce taux. 

Or souvenez-vous, avant la mensualisation de la revalorisation du taux d’usure, la production de prêts immobiliers était quasiment bloquée, parce que les banques ne pouvaient pas prêter de l’argent tout en assurant leur profitabilité. Le taux pour assurer la profitabilité se révélait en effet supérieur au taux d’usure, ce qui bloquait la production de crédits.

C’est ainsi que l’écart entre le taux d’usure et le taux d’emprunt, qui permet aux banques de marger, ouvre aussi le robinet du crédit. La production de prêts remonte actuellement, quoique très (trop légèrement). Il est aujourd’hui plus simple d’emprunter qu’en début d’année.

Si l’horizon du marché immobilier semble s’éclaircir, il reste encore des freins à l’accession au prêt immobilier, que la Banque de France et les acteurs politiques ne se décident pas à lever, comme le taux d’endettement.

Le taux d’endettement à 35 %, une limite essentielle, oui mais…

Mais il freine aussi l’accès au crédit.

Vous le savez sans doute déjà, mais le taux d’endettement de 35 %, s’impose obligatoirement aux banques depuis une décision du HCSF de 2022. Elles peuvent toutefois y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, si le reste à vivre des emprunteurs est suffisant.

Mais cette dérogation possède ses sous-critères d’attribution. Les établissements prêteurs doivent l’utiliser en accordant la priorité aux primo-accédants et l’accession de la résidence principale. Seuls 6 % des investisseurs locatifs peuvent y prétendre. 

En conséquence de quoi sur ces 20 %, seuls 13.8 % sont effectivement utilisés par les banques, qui pourraient faire mieux. C’est ainsi que pour l’instant, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, n’envisage pas de rehausser le taux d’endettement, malgré des demandes répétées du Ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire.

Alors, quelles solutions pour concrétiser quand même mon achat immobilier ?

• Faire appel à un courtier immobilier HelloPrêt, qui sait quelle banque démarcher pour vous obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt ;
• Si votre acquisition concerne la résidence principale et que vous respectez les conditions de ressources, compléter votre financement avec un prêt à taux zéro (PTZ). Il devait s’achever fin 2023, mais est finalement prolongé jusqu’en 2027. Bonne nouvelle : à compter de 2024, son montant maximum augmente. Il passe de 80 000 à 100 000 euros et peut représenter jusqu’à la moitié du financement (contre 40 % jusqu’à présent). C’est ici pour une 👉 simulation du PTZ ;
• Si vous êtes investisseur locatif : revoir votre fiscalité si vous êtes en régime micro. La hausse des taux et donc de la masse d’intérêts déductibles peut vous aider à diminuer votre facture fiscale. L’économie d’impôt pourra être utilisée pour constituer un apport pour un autre achat immobilier !