En quoi consiste le taux révisable pour un prêt immobilier ?

Au moment de souscrire un prêt immobilier, vous avez le choix entre un taux fixe et un taux révisable. Ce dernier est amené à évoluer avec le temps, à la hausse ou à la baisse, selon les modalités prévues par le contrat de prêt. Cette évolution peut être contenue grâce à la mise en place d’un plafond d’augmentation : le cap. Zoom sur le prêt immobilier à taux révisable !

Qu’est-ce qu’un taux variable en prêt immobilier ?

Aussi appelé taux variable, le taux révisable est, comme son nom l’indique, révisé à échéance régulière. En l’occurrence, l’actualisation du taux s’effectue chaque année, à la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

La variation du taux d’intérêt s’effectue sur la base d’un indice de référence. Celui-ci est mentionné dans l’offre de prêt et dépend des marchés financiers. En matière de crédit immobilier, le taux révisable varie généralement en fonction de l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate).

L’Euribor est un taux de référence auquel les banques et établissements financiers se prêtent de l’argent sur le marché interbancaire de la zone euro. Il comprend 2 variantes : l’Euribor à 3 mois et l’Euribor à 12 mois.

Les établissements bancaires peuvent choisir d’autres indices de référence comme le TMR (taux moyen des emprunts d’État), l’€ster…

Le taux du prêt révisable variera ainsi à la hausse ou à la baisse, en fonction des fluctuations de l’indice de référence.

Comment est calculé le taux variable d’un crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt constitue la rémunération de la banque pour la mise à disposition des fonds. Sa marge, en d’autres termes. Le taux révisable est ainsi calculé en tenant compte :

• De l’indice Euribor ;
• De la marge de la banque ;
• De votre profil emprunteur, selon s’il est ou non risqué. Les établissements prêteurs tiennent compte de votre âge, de vos revenus, de la stabilité de votre situation professionnelle, de votre apport personnel, de votre taux d’endettement…

Quels sont les avantages d’un prêt immobilier à taux révisable ?

Peu fréquent sur le marché depuis que les taux d’emprunt sont bas, le prêt révisable présente quelques avantages comme la suppression des pénalités de remboursement anticipé.

Un taux d’emprunt plus faible avec un taux révisable

Généralement, le taux de départ auquel vous est consenti l’emprunt (taux d’appel) est inférieur à celui d’un taux fixe. Vous profitez donc de mensualités d’emprunt faibles tant que le taux ne varie pas.

Le montant des échéances peut baisser

Si l’Euribor fluctue à la baisse, le taux révisable diminue, et dans son sillage, le montant des mensualités. Votre crédit immobilier vous revient ainsi moins cher.

La suppression des pénalités de remboursement anticipé

Vous pouvez rarement négocier ce point pour un prêt amortissable à taux fixe. En revanche, cette faculté est offerte pour les prêts immobiliers à taux révisable. Attention toutefois : elle s’applique généralement uniquement en cas de revente du bien immobilier.

 Si vous passez chez la concurrence dans le cadre d’un rachat de crédit, vous devez le plus souvent payer les indemnités de remboursement anticipé.

Vous pouvez passer du taux révisable au taux fixe en cours de contrat

Du moins si le contrat de prêt initial le prévoit. De cette manière, si les taux immobiliers chutent drastiquement et se stabilisent à un taux inférieur, vous pouvez avoir intérêt à opter pour cette solution. 

Le plus souvent, le changement est assorti de pénalités financières, il y a donc un calcul à faire pour déterminer s’il est réellement avantageux pour vous.

Quels sont les inconvénients d’un prêt immobilier à taux variable ?

L’inconvénient principal d’un taux variable, c’est que vous ne pouvez pas connaître à l’avance le coût total de votre prêt immobilier. La facture finale peut ainsi être une bonne ou une très mauvaise surprise !

Vous ne connaissez pas à l’avance le montant de vos échéances

Sauf à opter pour un taux révisable capé et un plafonnement des mensualités, vous ne pouvez pas déterminer leur montant à l’avance lors de chaque révision. Il peut donc être compliqué de fixer votre budget immobilier.

Vous risquez un allongement de la durée du prêt

Si vous avez choisi un taux révisable à taux capé, avec plafonnement des mensualités, et que l’indice Euribor augmente fortement, alors vous verrez la durée du prêt s’allonger. Mathématiquement, celui-ci vous coûtera plus cher, d’autant plus que vous devez aussi allonger la durée de l’assurance emprunteur.

L’allongement de la durée de prêt peut être insuffisante

Aujourd’hui, il n’est plus possible d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. Il se peut que l’allongement de la durée de crédit suite à la hausse de l’Euribor soit insuffisant pour l’amortissement. 

C’est ainsi que la durée capée peut mener à une augmentation des mensualités, avec les conséquences qu’elle peut avoir sur votre reste à vivre. Soyez vigilant, donc !

Peut-on limiter les variations d’un prêt immobilier à taux révisable ?

Le prêt immobilier à taux révisable apparaît donc risqué. Heureusement, il existe des dispositifs pour se protéger contre les fluctuations imprévisibles des marchés. Voici donc les différents prêts à taux révisable que les banques peuvent vous proposer.

Le prêt à taux révisable capé

Ce type de prêt révisable prévoit une limitation de la variation du taux, à la baisse comme à la hausse. Généralement, cette limitation est comprise entre 1 et 3 %.

Prenons un exemple : vous obtenez un taux révisable de 3 %, avec un cap, ou plafond, de + 2 / - 2. À la hausse, le taux capé ne pourra pas excéder 5 %, et à la baisse, il ne descendra pas en dessous de 1 %.

Avantage : vous êtes protégé contre une hausse trop brutale des marchés financiers. Inconvénient : vous ne pouvez pas profiter d’une chute substantielle de l’indice de référence.

Le prêt à taux révisable capé avec échéances plafonnées

Même avec une limitation de variation de taux, si celui-ci part à la hausse, vos mensualités de crédit peuvent fortement augmenter… Et mettre à mal votre budget. C’est ainsi que vous pouvez négocier avec votre banquier un plafonnement des mensualités, pour éviter l’asphyxie.

La contrepartie de ce mécanisme, c’est que vous ferez face logiquement à une augmentation de la durée de remboursement pour absorber la hausse des taux. Et donc à une augmentation du coût du prêt.

Généralement, le plafonnement des échéances s’accompagne d’une durée capée, c’est-à-dire d’une durée d’allongement maximale.

Le prêt à taux variable à double indexation

 Ce prêt à taux révisable est très rarement accordé. Le taux dépendra d’une part de l’Euribor, et d’autre part, des prix à la consommation de l’INSEE. L’Euribor servira à la variation du taux d’intérêt, l’INSEE, à la variation du montant des mensualités.

Au fil des années, les mensualités augmentent, en suivant le coût de la vie. Ce qui permet d’absorber les fluctuations de l’indice Euribor.

Prêt immobilier : taux fixe ou taux variable, quelle différence ?

Comme son nom l’indique, le taux fixe reste identique tout au long de la durée de remboursement. Il est déterminé une fois pour toute lors de la signature de l’offre de prêt. Il s’applique au capital restant dû : les intérêts sont donc dégressifs.

Avec un prêt immobilier à taux fixe, vous connaissez à l’avance le coût total de votre emprunt, le montant des mensualités et la durée de remboursement. Vous retrouverez cette information sur la fiche d’information standardisée européenne, et dans le TAEG.

Le taux annuel effectif global (TAEG) vous permet de comparer les offres de prêt immobilier, car il comprend tous les frais annexes à l’emprunt :

• Les frais de dossier bancaire ;
• Les frais de garantie ;
• Le taux de l’assurance de prêt ;
• La commission des intermédiaires en financement, comme celle d’un courtier immobilier HelloPrêt.

L’établissement auprès duquel vous souscrivez votre prêt à taux fixe vous remet un tableau d’amortissement. Ce document recense pour chaque mois le capital restant dû, le capital remboursé et les intérêts payés.

En somme, le taux fixe vous offre de la sécurité et une meilleure visibilité sur votre prêt immobilier.

Tableau récapitulatif différences entre taux fixe et taux variable

	Calcul du taux	Visibilité sur le coût total du prêt	Durée de remboursement connue à l’avance	Montant des mensualités déterminées à l’avance
Taux fixe	Lors de l’émission de l’offre de prêt	Montant total du prêt connu à l’avance	Oui	Oui
Taux révisable	Révision du taux à chaque date anniversaire du contrat de prêt	Pas de possibilité de connaître à l’avance le coût global du crédit	Non	Non : peut changer chaque année, pendant toute la durée de remboursement

Pour conclure, sachez que le prêt immobilier à taux révisable a quasiment disparu du paysage bancaire français. En effet, les taux immobiliers fixes, même en période de remontée, s'avèrent plus avantageux sur le long terme qu’un taux révisable. Pour concrétiser votre projet de financement, faites appel à un courtier en prêt HelloPrêt !