Le prêt à taux variable : est-ce fait pour vous ?

On ne va pas se mentir, le prêt à taux variable n’a pas vraiment la cote en ces temps de taux d’emprunt historiquement bas. Pour autant, il n’est pas inintéressant, loin s’en faut. Vous pouvez en effet bénéficier d’un taux de départ très faible à la signature du contrat, et tant que l’indice de référence se maintient, l’opération reste rentable. Alors, comment fonctionne le taux révisable ? Quels sont ses avantages et les pièges à éviter ? On fait les présentations !

Comment fonctionne un prêt à taux variable ?

Contrairement au taux fixe, qui reste le même pendant toute la durée du prêt, le taux variable est amené à changer au fil des années, en fonction d’un indice de référence. D’où son nom.

Le taux variable ou taux révisable ou encore taux modulable est né à la fin des années 80, à une époque où les taux d’emprunt étaient assez élevés. On vous parle d’un temps que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître, lorsque les taux d’emprunt fixes atteignaient facilement 5 % et plus. Proposé à un taux d’appel beaucoup plus faible, le taux variable connaît son âge d’or entre 2004 et 2009. Il représentait alors 20 % des emprunts souscrits, contre à peine 2.5 % aujourd’hui. Le plus souvent, les emprunteurs qui optaient à ce type de prêts immobiliers y étaient contraints. Leur capacité d’emprunt ne leur permettait tout simplement pas d’obtenir un crédit à taux fixe.

Le taux variable peut évoluer à la hausse comme à la baisse, sur la base d’un indice de référence. Il est le plus souvent indexé sur l’Euribor, dont l’acronyme provient de l’abréviation de « Euro Interbank Offered Rate ». (On espère que cette info vous permettra de gagner un camembert au Trivial Pursuit). Derrière ce terme se cache le taux d’intérêt auquel les banques de la zone euro se prêtent de l’argent entre elles. Sa valeur est fixée selon les lois des marchés financiers que vous connaissez bien, c’est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande. Il existe plusieurs taux Euribor, mais les plus fréquemment utilisés pour déterminer le taux variable des prêts immobiliers sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 1 an. Ce qui signifie en clair que l’indice de référence est révisé tous les 3 mois ou tous les ans.

Quels sont les différents types de prêts à taux variable ?

Le taux variable est proposé dans le cadre de plusieurs types de prêts comme :

• Le prêt à taux variable capé: il prévoit une limitation à la hausse et à la baisse de la variation du taux en cours d’emprunt. Généralement, le capou pas capest fixé entre 1 et 3 %. Par exemple, si le taux variable est de 3 % avec un cap à -2+2 points, il ne pourra pas descendre en dessous de 1 % ni être supérieur à 5 %. Ce dispositif permet de limiter la prise de risque liée à la variation du taux ;
• Le prêt à taux révisable capé avec échéances plafonnées: même si le taux est capé, une variation à la hausse de 1 ou 2 % augmentera substantiellement le montant de vos mensualités… Et peut mettre en danger le remboursement de votre crédit. Pour vous éviter l’asphyxie, votre contrat de prêt peut prévoir un plafonnement des échéances à un certain montant. Cependant, mécaniquement, la durée de votre emprunt sera augmentée pour absorber la hausse du taux. Le plus souvent, l’allongement de la durée est capé à 5 ans ;
• Le prêt à taux variable non capé et sans plafonnement de mensualités :ce produit est assez dangereux, puisque vos échéances peuvent augmenter sans limites à chaque révision. Outre le fait qu’elles risquent de peser trop fortement sur votre budget, elles peuvent entraîner un allongement du crédit et donc l’augmentation de son coût global ;
• Le prêt à taux variable à double indexation:il est très rare. Le taux dépendra de deux indices de références : l’Euribor et les prix de l’INSEE. Le premier indice aura une influence sur le taux d’intérêt, le second sur le montant de la mensualité. Au fil des années, vous remboursez des mensualités de plus en plus élevées, qui suivent l’augmentation du coût de la vie (indice INSEE). Et comme ces échéances sont plus importantes, elles permettent d’absorber par anticipation la fluctuation de l’indice Euribor. Si celui-ci reste relativement stable, la durée du crédit immobilier se révèle, au final, moins longue.

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Comment se calcule le taux variable ?

Le calcul du taux d’emprunt révisable est très simple, même pour les lecteurs littéraires : il suffit d’additionner le taux Euribor et la marge de la banque. Voici donc la belle formule :

Le calcul est un poil différent si le taux est capé :

À combien se monte la marge de la banque ? Tout dépend de l’établissement bancaire, mais également de votre profil emprunteur.

Bien entendu, comme le taux est amené à varier au fil du temps, vous devrez refaire le calcul à chaque réindexation. En effet, à la signature du contrat, vous ne disposez que du TEG (taux effectif global) de départ, à l’exclusion des évolutions. Le banquier vous fournira seulement le premier tableau d’amortissement correspondant à la période comprise entre la signature du contrat et la première indexation. Il devra tout de même vous informer une fois par an sur le montant du capital restant dû et vous notifier chaque modification du taux.

Cependant, pour éviter tout abus et pour que vous puissiez mieux appréhender les risques d’un taux variable, la banque est tenue de vous communiquer avant la conclusion du contrat une simulation de l’évolution du taux sur le montant des mensualités et la durée du prêt. Ce qui peut vous donner une petite idée de son coût. Vous retrouverez toutes ces informations sur la fiche d’information standardisée européenne (FISE) que la banque vous remettra.

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Quels sont les risques du taux variable ?

Le taux variable n’est pas sans danger. Avant de signer, vous devez donc bien mesurer les risques :

• Vous ne connaissez pas à l’avance le montant de vos mensualités. Au mieux, vous pouvez déterminer un maximum si vous optez pour une échéance plafonnée. Il peut être compliqué de prévoir le budget à affecter tous les mois à votre projet immobilier ;
• En fonction du type de prêt retenu et de la variation du ou des indices, la durée de l’emprunt peut être fortement allongée... Ce qui augmentera d’autant le coût total de votre crédit ;
• La durée capée dissimule un risque : si elle est insuffisante pour absorber la hausse de l’Euribor, votre mensualité sera augmentée, ce qui peut mettre à mal votre reste à vivre.

Pourquoi choisir un taux variable ?

Anticiper les fluctuations du marché sur une période aussi longue que celle d’un crédit n’est pas chose aisée et apparaît assez risqué. Cependant, le taux variable présente aussi des avantages :

• Un taux d’emprunt de départ plus faible: le prêt à taux variable est proposé à un taux bien inférieur à celui des emprunts à taux fixe. Mais en réalité, avec les taux qui se pratiquent actuellement sur le marché immobilier, cette affirmation perd de sa force ;
• Si l’Euribor baisse, votre taux d’emprunt en fait autant. Vous pouvez ainsi économiser des centaines d’euros sur les intérêts à rembourser ;
• Vous ne paierez pas de pénalités de remboursement anticipé : c’est l’une des spécificités du prêt à taux variable et un avantage certain en cas de revente de votre bien immobilier. Attention toutefois, une clause de votre contrat peut prévoir une exclusion si vous réalisez un rachat de crédit chez un concurrent ;
• Vous pouvez changer pour un prêt à taux fixe en cours de contrat:cette possibilité n’est pas automatique et doit être prévue dans le contrat initial. Vous vous en doutez, comme toute facilité bancaire, elle entraînera forcément des frais. Cependant, vu les taux fixes actuels, il vaut mieux mettre la main à la poche pour économiser ensuite sur l’amortissement du crédit.

Pour finir, sachez que le taux variable a quasiment disparu du paysage bancaire français. La plupart des établissements prêteurs l’ont supprimé de leur catalogue. Si vous souhaitez tout de même mettre en place ce type de prêt, contactez un courtier HelloPrêt qui pourra vous aider à faire aboutir votre demande.