Comment effectuer un transfert de prêt immobilier ?

Vous souhaitez revendre le bien que vous possédez déjà pour en acheter un nouveau. Les fonds que vous allez récupérer seront insuffisants pour financer cette acquisition : il vous faudra emprunter. Avant d’envisager la souscription d’un nouveau crédit, reportez-vous à votre offre de prêt.

Contient-elle une clause de transfert de prêt immobilier ou de portabilité du prêt ? Si oui, vous tenez sans doute là le moyen de réaliser de sérieuses économies sur votre nouvel achat. Explications avec Helloprêt !

Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?

Pour comprendre le mécanisme d’un transfert immobilier, il faut comprendre la situation la plus courante lorsque vous souscrivez un prêt immobilier : le principe d’affectation du prêt.

Le principe d’affectation du prêt immobilier

En principe, un prêt immobilier est affecté à un bien immobilier. La banque vous a prêté cet argent pour une opération précise sur la base d’un compromis de vente que vous lui avez fourni.

Si ce bien venait à être vendu ou donné, vous êtes donc tenu de rembourser le prêt immobilier en totalité, sans possibilité de le prolonger. Vous perdez donc éventuellement les conditions favorables du prêt initialement souscrit, sauf si le contrat prévoit la portabilité du prêt.

La notion de transfert de prêt immobilier

Le transfert de prêt immobilier (ou portabilité du prêt) n’a rien à avoir avec un quelconque mercato où une banque vous rachèterait votre contrat de prêt en cours pour vous attirer dans son fichier de clients. Ça, c’est un rachat de prêt.

À l’inverse, dans le cadre de la transférabilité, vous restez dans la même banque. L’opération consiste à conserver l’emprunt que vous remboursez actuellement mais à le reporter sur un nouvel achat immobilier. Ainsi, vous pouvez changer de logement tout en gardant votre prêt aux mêmes conditions (durée d’emprunt, montant des mensualités…).

Pourquoi procéder au transfert de prêt immobilier ?

Pour comprendre l’intérêt, prenons un exemple concret.

Au moment d’acheter votre T2 à Paris, vous avez obtenu un crédit immobilier à un taux d’emprunt de 0.96 % en 2020. En outre, votre courtier a négocié pour vous une clause de report des échéances, ainsi que des pénalités de remboursement anticipé inférieures au seuil légal. En clair, il vous a obtenu un contrat en or massif.

10 ans plus tard, au moment où vous ne pouvez plus voir votre T2 en peinture et que vous souhaitez acheter un nouveau bien immobilier, vous refaites le tour des banques. Elles vous proposent cette fois-ci un taux d’intérêt de 3,5 % et refusent d’intégrer la clause de modulation.

La solution la plus avantageuse pour vous serait donc de conserver vos conditions actuelles d’emprunt et de les reporter sur votre nouvel achat. C’est justement pour ça qu’existe le transfert de prêt immobilier.

Quels sont les avantages d’un prêt transférable ?

Vous l’avez compris, le principal avantage d’un prêt transférable est de vous permettre de conserver vos conditions initiales d’emprunt. Mais ce n’est pas le seul ! Voici d’autres atouts d’un transfert de prêt.

Le transfert de prêt permet de réaliser des économies

Vous vous souvenez sans doute avoir payé des frais de dossier pour la mise en place de votre crédit immobilier. Selon l’établissement bancaire qui vous l’a consenti, et la complexité de votre dossier, ceux-ci peuvent se chiffrer entre 0 et 1 500 €, voire représenter un pourcentage du capital emprunté. Autant dire une douloureuse salée.

Avec un transfert de prêt, vous n’avez pas à repayer ces frais de dossier, puisqu’il ne s’agit pas d’un nouveau prêt. La banque peut néanmoins vous demander des frais de traitement, mais ils seront bien moins élevés que des frais de dossier.

Le prêt transférable vous évite de payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si vous optez pour le montage revente du bien, remboursement du capital restant dû sur le prêt initial et souscription d’un nouveau prêt, vous allez à coup sûr payer des pénalités de remboursement anticipé (PRA). Sauf si votre courtier immobilier vous a négocié leur suppression, mais cela reste rare en pratique.

Au maximum, les PRA peuvent représenter :

L’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt
Et l’équivalent de 3 % du capital dont vous restez redevable avant de procéder au remboursement anticipé.

Au contraire, avec un transfert de prêt immobilier, vous ne paierez rien.

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Quelles conditions respecter pour un transfert de crédit immobilier ?

Tous les établissements bancaires ne proposent pas le transfert de prêt. En tout cas, il s’agit d’une facilité qui doit être négociée au moment de la mise en place du prêt initial. Si l’offre de prêt n’inclut pas la clause de transfert de prêt, vous ne pourrez jamais la rajouter ensuite. D’où l’intérêt de faire appel à un courtier comme Helloprêt, qui procédera à la négociation pour vous.

Vous devez en outre respecter un certain nombre de conditions pour actionner le transfert de prêt immobilier :

Vous devez respecter un délai entre la revente et l’achat des biens immobiliers : généralement, le banquier vous impose de réaliser ces transactions immobilières dans un délai de 6 mois pour pouvoir bénéficier du transfert de prêt. Bien plus drastiques, certaines banques peuvent exiger que les deux transactions soient faites le même jour ;
Le prix d’acquisition de votre nouvel appartement ou maison doit être au minimum égal au capital restant dû du prêt transférable ;
Vous devez respecter la clause de respect de l’objet du bien. Pour utiliser un jargon compréhensible pour tous, votre nouvel achat doit être du même type que le précédent. Si le prêt transférable portait sur une résidence principale, vous devez acheter une nouvelle résidence principale. Idem pour une résidence secondaire ou un investissement locatif ;
Vous ne devez pas avoir connu d’incident dans le remboursement du prêt transférable. Si l’un des prélèvements de mensualité a été rejeté, vous ne pourrez pas demander le transfert de prêt.

Astuce : Les critères requis pour la portabilité de votre prêt sont présents dans votre contrat de prêt. Référez-vous y en priorité !

Que devient la garantie d’un prêt immobilier transférable ?

Outre l’assurance de prêt immobilier, la banque exige la souscription d’une garantie pour couvrir le remboursement de votre emprunt. Il peut s’agir d’une sûreté personnelle (cautionnement) ou d’une sûreté réelle (hypothèque, nantissement, inscription du privilège de prêteur de deniers).

Le transfert de prêt avec cautionnement

Souvent, la garantie mise en place est le cautionnement avec un organisme comme Crédit Logement, CASDEN… Tout simplement parce que c’est la moins chère de toutes ! Et elle présente un autre avantage : elle peut être transférée sur un autre prêt, après étude de votre dossier par l’organisme de cautionnement. En conséquence, avec un transfert de prêt, vous n’aurez pas besoin de souscrire un nouveau cautionnement : c’est toujours cela d’économisé !

Le transfert de prêt avec hypothèque

Là, les choses se corsent. L’hypothèque est une sûreté réelle, ce qui signifie qu’elle est constituée pour un bien en particulier, et lui seul. De facto, il est impossible de transférer une hypothèque d’un logement sur un autre. Il faut procéder à la mainlevée de l’hypothèque, ce qui entraîne des frais, puis souscrire une autre garantie pour le nouveau bien, ce qui entraînera encore d’autres frais.

Pour vous donner un ordre d’idée, la mainlevée de l’hypothèque vous coûtera entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur de votre ancien bien immobilier et la mise en place de la nouvelle hypothèque vous coûtera entre 1,5 % et 2 % de la valeur du nouveau bien immobilier. C’est donc loin d’être négligeable.
Selon le frais d'hypothèque induit par l’opération, il est donc parfois plus rentable de renoncer à la portabilité du prêt.

Que devient l’assurance de prêt d’un prêt transférable ?

L’assurance emprunteur peut elle aussi suivre le transfert de prêt immobilier. Mais pour autant, est-ce une bonne idée ? A priori, oui, car vous êtes moins jeune que vous lorsque vous avez souscrit votre prêt. Et on ne vous apprend rien, mais les risques de maladie, de dégradation de l’état de santé, et de décès augmentent statistiquement avec l’avancée en âge.

Toutefois, un autre facteur doit être pris en compte pour déterminer si vous devez conserver votre assurance initiale sur votre prêt transférable ou en changer. Car oui, vous pouvez résilier votre contrat actuel et opter pour un autre assureur : c’est un droit que vous offre la loi Lemoine. Cet autre facteur est le type de primes : avez-vous opté pour des cotisations fixes ou dégressives ?

Si votre cotisation est dégressive : vous avez sans doute intérêt à transférer votre assurance de prêt sur votre nouvel emprunt. Du moins si vous avez commencé le remboursement du prêt depuis plusieurs années. En effet, les cotisations vous reviennent plus cher au début et sont moins élevées après, puisqu’elles sont assises sur le capital restant dû. Si vous faites le choix inverse, vous vous verrez appliquer un nouveau taux moins avantageux puisque vous serez plus âgé et vous aurez payé le prix fort pour votre première assurance. Pas sûr que cette option soit pertinente !
Si votre cotisation est fixe : vous devez vous procéder à un calcul pour déterminer la formule la plus avantageuse pour vous. Car certes, le taux d’assurance sera plus élevé, mais le capital à rembourser, lui, sera beaucoup plus faible. Et comme la cotisation est assise sur le capital à garantir, vous réaliserez peut-être plus d’économies en changeant d’assurance.

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Quand est-ce avantageux de faire un transfert de prêt ?

Vous le constatez, le transfert de prêt immobilier peut s’avérer très utile pour diminuer le coût total d’une acquisition. Toutefois, ce n’est pas parce qu’une clause de votre offre de prêt le prévoit que vous devez automatiquement l’actionner ! Vous devez mettre en parallèle les frais liés à la mise en place d’un nouveau financement et les économies que vous permettrait de réaliser le transfert de prêt. Voici les facteurs à prendre en compte :

Le taux immobilier : si actuellement, vous pouvez obtenir un meilleur taux que lors de la souscription du prêt initial, le transfert de prêt ne sera pas une bonne option ;
Le type de garantie et d’assurance souscrites ;
Le montant des pénalités de remboursement anticipé ;
Le projet immobilier que vous souhaitez réaliser : s’il est différent du premier, vous ne pourrez pas activer le transfert de prêt.

Astuce : Pour comparer votre prêt actuel avec les conditions d’un nouveau prêt, vous pouvez utiliser notre comparateur de prêt immobilier

Peut-on procéder au transfert d’un prêt à taux zéro ?

Revenons brièvement sur les critères d’éligibilité du prêt à taux zéro (PTZ). Complémentaire au prêt principal, il ne peut pas financer l’intégralité de l’acquisition. Il vous est accordé sous conditions de ressources et uniquement pour l’achat de la résidence principale. Vous ne devez pas avoir déjà été propriétaire dans les deux ans précédant la demande de PTZ.

Techniquement, si vous souhaitez revendre votre bien actuel pour en acheter un autre, vous ne pourrez pas souscrire un nouveau PTZ, puisqu’il est réservé aux primo-accédants. Toutefois, il est possible de demander à votre banque le transfert du PTZ.

Comme pour le transfert de prêt principal, le transfert du prêt à taux zéro concernera seulement le capital restant dû. Vous pourrez utiliser ce reliquat de fonds pour acquérir une nouvelle résidence principale uniquement, et vous continuerez à rembourser le PTZ comme vous le faisiez auparavant. Attention, là encore il ne s’agit pas d’un droit : la banque peut refuser le transfert le PTZ si elle estime que votre capacité de remboursement est insuffisante.

Notez que si le transfert intervient dans les 6 premières années suivant le déblocage des fonds du PTZ, alors vous devrez respecter les critères d’éligibilité au PTZ dont on a parlé juste au-dessus.

Transfert de prêt immobilier : quel est le rôle du courtier ?

Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut être un atout majeur pour réussir un transfert de prêt dans les meilleures conditions. Son rôle est multiple :

Analyse de votre situation financière : Le courtier étudie votre dossier et détermine si la portabilité de votre prêt est avantageuse par rapport à d'autres solutions comme le rachat de crédit.
Négociation avec la banque : Grâce à son expertise et son réseau, il peut négocier avec votre établissement prêteur pour valider la transférabilité du prêt et s'assurer du maintien des conditions initiales (taux, durée, mensualités).
Accompagnement administratif : Le transfert de prêt immobilier implique une procédure spécifique qui peut être complexe. Le courtier vous assiste dans la constitution de votre dossier et facilite les échanges avec la banque.
Comparaison des alternatives : Dans certains cas, un rachat de prêt peut être plus avantageux qu'un transfert. Le courtier vous aide à peser le pour et le contre en fonction des taux du marché et de votre projet immobilier.

En résumé, un courtier vous fait gagner du temps et vous aide à optimiser votre financement. Si votre prêt est transférable, il veille à ce que vous profitiez pleinement de cette option pour économiser sur le coût total de votre crédit.

Alors n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos courtiers Helloprêt !

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