Comment obtenir un PTZ pour votre achat immobilier ?

Qu’est que le PTZ (prêt à taux zéro) ?

Grand remplaçant du PAP (prêt à l’accession à la propriété) à partir de 1995, le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt aidé destiné en principe aux primo-accédants souhaitant faire l’achat de leur résidence principale en complément d’une autre source de financement (prêt bancaire, apport personnel, prêt d’accession sociale). Comme son nom l’indique, le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt où vous êtes seulement obligé de rembourser le capital emprunté. 

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Les types d’opérations immobilières concernés par le PTZ

Le prêt à taux zéro concerne l’achat d’une résidence principale. Mais vous en conviendrez, ce terme est assez vague. Entre un terrain à bâtir et l’achat d’une caravane, bien qu’il puisse s’agir d’une résidence principale, il y a une véritable différence…

Les opérations couvertes par le PTZ 2023

La loi finance 2022 maintient les opérations ci-dessous déjà consacrées par le PTZ jusqu’au 31 décembre 2023 (c’est donc le moment d’en profiter si le dispositif n’est pas reconduit en 2024).

Globalement, la loi distingue le logement qui a déjà été habité (ancien) de celui qui ne l’a jamais été (neuf).

Ainsi, il est possible de souscrire un crédit à taux zéro pour les opérations portant sur des logements neufs ou à rénover :

• l’achat d’un terrain pour y construire une résidence principale, l’achat d’un logement neuf ou la rénovation importantes du logement permettant de la considérer comme neuf au sens de la TVA ;

• la transformation d’un local en logement. Qu’il s’agisse d’un vieux cor de ferme (si vous avez l’âme d’un hippie) ou d’un bureau abandonné (si vous êtes plus du genre corporate), tant que la destination du bien change à des fins d’habitations, c’est OK !

Quant au logement faisant déjà l’objet d’une habitation (logement ancien), il est possible d’obtenir un PTZ pour ces opérations :

• l’amélioration d’un logement ancien situé dans une zone B2 et C (cf la carte des zones ci-dessous). Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération immobilière ;

• l’achat d’un bien dans la zone B2 et C dont l’obligation de rénovation appartient au vendeur (dispositif VIR ou vente d’immeuble à rénover) ;

• achat dans le cadre d’un bail réel solidaire. Ça ne vous dit rien ? Pour faire court, il s’agit d’un dispositif d’aide au plus modeste pour favoriser l’accession à la propriété immobilière. Au lieu d’acheter le bâti et le foncier (le terrain en tout ou partie sur lequel est construit le logement), vous achetez seulement le bâti permettant de réduire d’environ 30% le coût du bien immobilier. Un OFS (organisme foncier solidaire) reste propriétaire du foncier dans une logique anti-spéculative ;

Toujours dans le cadre d’un logement ayant déjà été habité, il est possible d’acquérir un logement social (toujours pour y habiter et non pour devenir bailleur social !). Plusieurs cas de figure sont à distinguer :

• Si vous occupez le logement social en tant que locataire depuis au moins 2 ans, que celui-ci est en vente et que vous remplissez les conditions de ressource PLS (prêt logement social et non position latérale de sécurité) alors, vous pouvez faire une demande de PTZ. À noter que le conjoint, les ascendants ou descendants peuvent se porter acquéreur au moyen d’un PTZ sous réserve des mêmes conditions précitées et toujours dans le but d’en faire une résidence principale ;

• Si un logement social est vacant, vous pouvez vous porter acquéreur en bénéficiant du PTZ à condition que le logement vacant et votre logement social appartiennent au même bailleur et soient dans le même département.

Vous n’avez pas tout lu ?! Moi si. Globalement ce qu’il faut retenir : mis à part l’achat d’un logement social existant ou d’un logement neuf, le PTZ s’applique surtout pour les situations ou vous envisagez de faire des travaux de rénovations, de réhabilitation ou de transformation. Exit donc l’appart haussmannien en plein cœur de Paris (sauf si le point de Hongrie est bouffé par les termites).

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Le PTZ 2023 dans le cadre d’une location accession

Une des nouveautés de la loi de finances 2020 est l’élargissement des opérations ouvrant droit au PTZ à la location-accession. À noter que la loi de finances de 2022 reprend et prolonge le dispositif jusqu’à fin 2023.

La location-accession fonctionne comme un crédit-bail : vous disposez de la jouissance du bien pendant une certaine durée, puis à l’issue de la période, on vous propose d’en devenir propriétaire à un prix inférieur au marché.

Tous les mois, vous payez une redevance correspondant :

• à la jouissance du bien (un loyer) ;

• un surplus servant à financer son acquisition. Si vous n’exercez pas votre droit d’achat au moment voulu (levée de l’option), cette partie vous sera restituée.

Ainsi, une partie de la redevance s’assimile à une épargne logement s’imputant sur le prix du bien immobilier.

Depuis le décret du 12 novembre 2020, il est possible de cumuler un PTZ avec un prêt social de location-accession.

Est-il possible de louer son bien immobilier financé à l’aide d’un PTZ ?

Petit point de détail, mais d’une importance capitale. Les pti malins d’entre vous pourraient montrer patte blanche au banquier pour obtenir le PTZ puis, louer le bien à des fins mercantiles.

Alors, autant être clair, vous ne pourrez pas louer votre bien pendant les 6 années suivant le versement du prêt. La règle est simple : le PTZ est attribué pour l’achat de votre résidence principale.

Toutefois, il existe certains cas de figure où il est possible de louer votre bien avant l’écoulement du délai de 6 ans.

Maintenant que vous savez si vos projets immobiliers peuvent être financés via un PTZ, il convient de s’intéresser à votre personne afin de déterminer si vous êtes éligible au dispositif.

Lire aussi : Peut-on mettre en location un bien immobilier acheté avec un PTZ ?

Quelle est le montant du PTZ ?

Avoir droit au PTZ c’est bien mais savoir combien c’est mieux ! A titre liminaire, autant être franc, le PTZ ne pourra jamais couvrir la totalité de votre emprunt puisque :

• les licornes n’existent pas (désolé Titouan) ;

• il faut obligatoirement le compléter avec une autre source de financement ;

• il est calculé en fonction du coût TTC de l’opération immobilière sous le respect d’un plafond.

A noter que le coût TTC de l’opération immobilière comprend le coût d’achat du logement, les travaux et les frais d’agences. Par contre, les droits d’enregistrements,** les frais de notaires** et le coût du mobilier ne sont pas pris en compte.

De plus, comme pour les critères de ressource, un plafond s’applique pour le calcul du coût total de l’opération immobilière en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupant.

Ainsi, si vous souhaitez acheter un logement à Paris pour faire famille de 4 personnes pour un coût total de 600 000 euros, seulement 300 000 euros pourront être pris en compte pour calculer le montant de l’emprunt à taux zéro.

Calcul du PTZ pour l’achat d’un logement neuf

Pour rappel, sont considérés comme logement neuf au sens du PTZ la construction d’un logement, la rénovation d’un logement inhabité et la réhabilitation d’un local.

Pour l’achat d’un logement neuf dans la zone A bis, A et B1, le montant maximum de PTZ attribuable est de 40% du coût total de l’opération immobilière dans la limite du plafond.

Dans les autres zones, le montant attribuable est de 20%.

Pour reprendre l’exemple précédent (famille 4 enfants coût total 600 000 euros pour Paris), l’appartement se situe en zone A bis. Le coût total dépasse le plafond, ce sera donc le plafond (300 000 euros) qui sera retenu pour le calcul du PTZ soit : 300 000 x 0,4 = 120 000 euros

Le montant maximum du PTZ pour cette famille sera de 120 000 euros.

Calcul du PTZ pour l’achat d’un logement ancien

Pour l’achat d’un logement ancien dans le secteur privé dans la zone B2 à C (à charge de rénovation pour au moins 25% du prix de vente), le montant maximum du PTZ est de 40% du coût total de l’opération immobilière (toujours dans le strict respect du plafond).

Quant à l’achat d’un logement social dans les conditions précédemment énoncées, le montant total du prêt à taux zéro ne peut dépasser 10% du coût total de l’opération immobilière.