Fonctionnement et avantages de la location-accession

Vous connaissez le leasing automobile ? C'est un contrat grâce auquel vous louez la voiture pendant une certaine durée avec une option d'achat à la fin. Quel rapport avec l'immobilier vous demandez-vous ? Et bien, sachez qu'un même mécanisme existe : le contrat de location-accession. Ainsi, à l'issue de la période de location, si vous levez l'option, vous devenez propriétaire. Un prêt social peut également vous aider à acheter le bien. Alors comment fonctionne la location-accession et quels sont ses avantages ? C'est ce que l'on va voir dans cet article.

La location-accession d'une maison, comment ça marche ?

La location-accession présente un fonctionnement des plus simplistes : vous louez d'abord le logement pendant quelques années (c'est ce que l'on appelle la période de jouissance) et ensuite, vous avez la possibilité de lever, ou non, l'option d'achat. Et de devenir pleinement propriétaire. Vous allez donc dans un premier temps signer le contrat de location-accession, puis si tout se passe bien, le contrat de vente définitif.

1.La signature d'un contrat

Comme pour tout contrat qui porte sur un bien immobilier, vous êtes obligé de passer par un notaire. C'est comme cela, c'est la loi, même si malheureusement, la prestation est coûteuse. Dites-vous que ce bout de papier vous permet de vous protéger, car il doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• Le prix de vente du logement (comme ça, pas de mauvaises surprises au moment de procéder à la levée de l'option) ;
• La description du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé ;
• La date à laquelle vous entrez en jouissance du bien et qui constitue le point de départ de la levée d'option (la période de location préalable à l'achat est fixée entre 1 et 4 ans) ;
• La redevance (on vous en parle juste après) et ses composantes (comment celle-ci va s'imputer sur le prix de vente, si elle peut être révisée et dans quelles conditions) ;
• Les charges qui pèseront sur vous en tant que locataire-accédant ;
• Les assurances ;
• Les différentes garanties ;
• Les conditions pour résilier le contrat et bien entendu, les indemnités que vous aurez à verser si vous ne levez pas l'option.

Lire aussi : Achat immobilier : comment connaître le prix de vente réel d'un bien ?

2.Les obligations du locataire en accession sociale

Ça y'est, le dispositif de location-accession est en place. S'ouvre alors la période de jouissance, pendant laquelle vous êtes seulement locataire. À ce titre, il pèse sur vous plusieurs obligations :

• Le paiement d'une redevance : celle-ci comprend une fraction locative (c'est ce que vous versez pour louer le bien et que le propriétaire conservera si vous ne levez pas l'option) et une fraction acquisitive (c'est une avance sur le prix de vente. Un peu comme si vous économisiez pour vous constituer un apport. Pas d'inquiétude, vous pourrez la récupérer si vous décidez de ne pas acheter) ;
• Le paiement des charges de copropriété si l'immeuble est collectif : le propriétaire dont vous achetez l'appartement possède des tantièmes dans la copro. Il vous appartient de prendre en charge cette quote-part des frais. En contrepartie, vous disposez de certains droits, comme celui d'assister aux assemblées générales organisées par le syndic ;
• Le versement de la taxe foncière ;
• Les menues réparations sur le logement ;
• Le paiement d'une assurance, pour couvrir le bien contre les risques notamment d'incendie et de dégâts des eaux ;

L'usage « en bon père de famille » du logement et de l'immeuble. Cette notion un brin misogyne signifie que vous devez prendre soin du bien, car vous serez tenu responsable des éventuelles dégradations.

3.Les obligations du vendeur

Le contrat comporte des obligations pour les deux parties. Le propriétaire de votre futur bien doit donc de son côté :

• Vous réserver le logement jusqu'à la levée de l'option ;
• Réaliser les gros travaux de réparation ;
• Se substituer à vous si vous ne payez pas les charges de copropriété. Attention, cela ne signifie pas que vous pouvez faire comme ça vous chante. Si vous ne versez pas la quote-part de charge, le contrat de location-accession peut être résilié et vous risquez une indemnité jusqu'à 2 % du prix de vente. Dissuasif n'est-ce pas ?

Le PSLA : un coup de pouce pour la location-accession

Il existe un prêt spécifique adossé à la location-accession : le prêt social location-accession, PSLA pour les intimes. Pour ne pas donner de faux espoirs aux héritiers de M. Arnault, il faut savoir qu'il ne concerne que les ménages disposant de revenus modestes.

Assez méconnu, ce prêt conventionné est dans un premier temps accordé au bailleur et vous est ensuite transféré lors de la levée de l'option d'achat. Le plus souvent, il est consenti à un organisme HLM pour financer l'achat ou la construction d'un logement neuf. Cependant, un particulier peut tout à fait conclure un PSLA, à condition de signer une convention et d'obtenir un agrément préfectoral. Le formalisme vous paraît un peu lourd ? C'est une broutille en comparaison des avantages qu'il permet d'obtenir. Mais pour y prétendre, il faut respecter des conditions tenant aux ressources et au bien.

Le prêt social de location-accession : quelles conditions ?

Tout le monde n'a pas droit à un prêt social de location-accession. Un plafond de ressources est donc fixé par la loi, en fonction du nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal et de la zone où est implanté le bien. Voici les limites à ne pas dépasser :

Quels sont les revenus pris en compte pour le calcul du plafond de ressources ? Vous avez raison de vous poser la question, car on va retenir le montant le plus élevé entre :

• Le revenu fiscal de référence (RFR) que vous trouverez sur votre feuille d'imposition sur le revenu ;
• Le prix de vente du bien divisé par 10, qu'on appelle le revenu plancher.

Lire aussi : En quoi consiste le prêt d'accession sociale (PAS)

Quels sont les biens concernés par l'aide à l'accession à la propriété ?

Deux hypothèses :

1. Dans le cadre d'une location-accession sans PSLA : le bien peut être un appartement ou une maison individuelle existant ou en cours de construction, un immeuble à usage d'habitation ou mixte (habitation + professionnel) ;
2. Dans le cadre d'une location-accession avec PSLA : il ne peut s'agir que d'un logement neuf ou d'une VEFA.

Dans les deux cas, le logement en location-accession doit constituer votre résidence principale.

Enfin, en location-accession avec PSLA, le propriétaire doit respecter un prix de vente et un loyer au mètre carré, qui ne peuvent pas excéder certains plafonds :

Que se passe-t-il après la période de jouissance ?

La période de location arrive à expiration, que se passe-t-il maintenant ? Trois cas de figure :

1. Finalement, cet appart' ne vous plaît pas tant que ça et vous ne désirez pas l'acheter : vous devez faire connaître votre décision au propriétaire au moins trois mois avant la fin de la période de jouissance. Celui-ci vous restituera ensuite la fraction acquisitive. Mais comme il a immobilisé son bien pour rien pendant tout ce temps, il peut vous demander une indemnité de compensation. Son montant est fixé à 1 % du prix de vente ;
2. Au contraire, vous souhaitez lever l'option : à nouveau, vous allez prévenir le propriétaire 3 mois avant la date d'échéance puis vous verserez le solde du prix. Vous signerez un acte de vente définitif qui actera le transfert de propriété ;
3. C'est le propriétaire qui ne souhaite pas vendre : il devra vous en avertir 3 mois avant et vous payer une indemnité de 3 % du prix de vente.

Lire aussi : Acheter sa résidence principale : quel intérêt ?

Quels sont les avantages du prêt aidé et de la location-accession ?

Ok, pendant la période de jouissance, vous payez des frais qui sont normalement supportés par le propriétaire (comme la taxe foncière et les charges de copropriété). Mais la location-accession présente tout de même bien des avantages :

1. Achat possible sans apport

Vous n'êtes pas sans savoir que pour l'acquisition d'une résidence principale, les banques et établissements prêteurs vous demandent un apport personnel de 10 %, qui couvre les frais de notaire et de garantie. Avec une location-accession, il n'est pas requis puisque vous financez une partie de l'acquisition pendant la période de jouissance.

2. Les garanties du prêt social

Si vous optez pour la formule location-accession avec PSLA, vous pouvez demander à mettre en place deux types de garanties :

1. Une garantie de rachat par laquelle le propriétaire s'engage à racheter le logement si un aléa (décès, divorce, mobilité professionnelle, chômage…) survient ;
2. Une garantie de relogement si vous ne levez pas l'option.

3. La TVA à taux réduit

La vente en location-accession avec PSLA permet de profiter d'un taux de TVA réduit de 5 % lors de la vente définitive du bien. C'est toujours ça d'économisé !

4. L'exonération de taxe foncière

Pendant les 15 ans suivant l'achèvement du logement neuf, vous êtes exonéré du paiement de la taxe foncière. Elle est pas belle la vie ?Vous savez désormais tout sur la location-accession. Vous aimeriez savoir si le PSLA est une bonne option pour vous ou si vous pouvez trouver un autre crédit à un taux avantageux ? En quelques clics, faites une simulation de prêt ou contactez un courtier HelloPrêt !