Dans quels cas faire un rachat de crédit immobilier ?

Depuis quelques années les taux baissent continuellement, et vous lisez à longueur d'article qu'il est temps de renégocier votre crédit immobilier. Vous êtes donc plus que jamais décidé à repartir démarcher les agences bancaires afin de trouver de meilleures conditions de financement. Pour autant, selon votre dossier, il n'est pas toujours intéressant d'entamer une opération de rachat de crédit immobilier. Revenons ensemble que les raisons qui doivent vous pousser à l'envisager.

Qu'est-ce qu'une renégociation de crédit immobilier ?

Alors que les conditions de financement évoluent au cours des années, certains emprunteurs peuvent parfois assister à une baisse radicale des taux immobiliers sur plusieurs années. Dès lors, ces derniers se sentent lésés et souhaitent renégocier leur prêt immobilier.

Bien que souvent utiliser, le mot renégociation est un terme galvaudé, en réalité, on parle de rachat de prêt immobilier. La raison est simple, le contrat de prêt que vous avez signé auprès de votre banque vous engage et ne pourra être renégocié que dans de très rares situations. À moins que vous soyez un client très fortuné et que la banque mette tout en œuvre pour vous garder, il est impossible de renégocier un prêt immobilier.

Dans les faits la plupart du temps, l'opération consiste à faire racheter votre crédit immobilier par une banque concurrente.

Pourquoi faire racheter votre crédit immobilier ?

Si vous avez contracté votre crédit immobilier il y a de ça plusieurs années, et que depuis les taux ont drastiquement baissé, il peut-être intéressant de le faire racheter.

Pour que cela fasse sens, vous devez être dans le premier tiers de votre emprunt afin que la part d'intérêt dans le montant de chaque mensualité soit encore élevée. Reprenez l'échéancier des remboursements pour prendre connaissance de la part respective des intérêts et du capital. Notez que plus votre crédit est long et plus il est intéressant de le renégocier.

C'est pourquoi on préconise généralement le rachat de prêt dans les trois premières années d'un crédit immobilier. Si votre remboursement est trop avancé, les nouveaux taux n'auront pas assez d'influence pour vous faire réaliser des économies. En d'autres termes, plus le capital restant dû est conséquent, plus un écart de taux peut vous être avantageux.

D'autre part, afin que cette opération soit rentable, il faut que la différence entre les nouveaux taux et les anciens soit de +0,8 point pour un courtier traditionnel et de +0,5 point pour un courtier digital. L'écart de 0,3 point s'explique par le fait qu'un courtier en ligne ne fait généralement pas payer de frais de courtage. Sur un prêt de 200 000€, cela représente généralement une économie de 1300 à 2000€.

Dans quelle situation ne pas faire racheter son prêt immobilier ?

Comme dans toutes les opérations de rachat de prêt immobilier, il existe des frais non négociables. En faisant racheter votre crédit par une banque concurrente, vous devez donc payer des frais de remboursement anticipé à la banque précédente. Pour un crédit d'une valeur de 200 000€, ces derniers se situeront entre 1 500 et 2000€. Un coût non négligeable !

De plus, lors d'un rachat, vous récupérez 50% des frais de garanties, mais vous devez repayer 1% à la nouvelle banque sur le montant total de l'emprunt. Sur un crédit à 200 000€, il faut alors repayer 2000€ de frais de garantis alors que vous avez seulement récupéré 1000€ de votre précédente opération.

En additionnant le coût du courtier, aux frais de remboursements anticipés et aux frais de garanties, vous arrivez donc à une estimation basse de 3 800€ de frais rien que pour le rachat de votre crédit.

Dès lors, si vous avez bientôt fini de rembourser votre emprunt ou que vous comptez quitter votre logement dans les 2 ans, il n'y a aucun intérêt à faire racheter votre crédit. La raison est simple : les nouveaux taux d'intérêt n'auront pas le temps de faire effet pour vous permettre de combler les frais inhérents à cette opération.