Quand renégocier son prêt immobilier ?

Depuis plusieurs années, les taux d’emprunt sont historiquement bas, plus bas que lorsque vous avez souscrit votre prêt immobilier. Vous vous demandez comment en profiter vous aussi. Bonne nouvelle, vous pouvez engager une renégociation auprès de votre banque actuelle ou d’une autre, pour obtenir un taux d’intérêt moins élevé et faire ainsi des économies… Du moins si votre projet s’y prête.

Car à la question quand renégocier son prêt immobilier, il convient de répondre : pas à tout moment ! Vous devez en effet procéder à une comparaison de l’économie réalisée avec les dépenses que vous risquez d’engager, particulièrement dans le cadre d’un rachat de prêt. Alors, est-ce intéressant de renégocier son prêt immobilier ? On vous dit tout !

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

 À l’époque où vous avez conclu votre prêt, vous aviez déjà obtenu un taux immobilier très bas grâce aux conseils de votre courtier.

Comme la plupart des emprunteurs, vous avez sans doute préféré un taux fixe à un taux variable, qui ne vous permet pas de bénéficier d’une fluctuation à la baisse du marché. Et si vous deviez souscrire un crédit immobilier aujourd’hui, ce serait à un taux encore plus avantageux.

Tout l’intérêt de renégocier son prêt immobilier réside justement dans la possibilité d’obtenir un taux plus bas.

Et donc au final, de payer moins d’intérêts et de profiter ainsi d’un coût total de crédit moins élevé que ce qui était prévu au départ. Heureusement, la loi vous autorise à renégocier votre crédit immo à tout moment, et même plusieurs fois si l’opération présente un intérêt pour vous.

Concrètement, la renégociation du prêt immobilier avec une baisse du taux se traduit soit par la réduction de la durée de remboursement, soit par un allégement du montant des mensualités.

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Renégocier son prêt ou racheter son prêt : quelle différence ?

Vous prenez rendez-vous avec votre banquier pour négocier le taux d’intérêt de votre emprunt. Comme il vous compte déjà dans ses fichiers, il se montrera peu enclin à vous faire une faveur. À moins que vous disposiez d’une grande fortune et qu’il mette tout en œuvre pour vous garder.

Vous êtes tout de même un emprunteur avisé, vous décidez de faire jouer la concurrence en allant démarcher d’autres banques. L’une d’elle vous propose un taux d’intérêt plus faible que votre taux actuel. Si vous signez avec elle, vous vous situerez dans le cadre d’un rachat de prêt.

Voilà donc la différence entre la renégociation de prêt et le rachat de prêt. Dans le premier cas, vous restez chez votre banque actuelle, mais signez un avenant avec des conditions plus avantageuses. Dans le second cas, vous concluez une nouvelle offre de prêt avec une banque concurrente. Bien entendu, ce ne sera pas sans frais, dans un cas comme dans l’autre et c’est justement l’un des points à surveiller de près pour déterminer si renégocier son prêt est une bonne idée.

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À partir de quand renégocier son prêt ?

Renégocier son prêt immobilier implique de prendre en compte la durée restante de remboursement du prêt, le montant du capital restant dû, la différence entre le taux actuel et le nouveau taux et le montant des frais liés à une renégociation ou un rachat de prêt. Voyons ces critères dans le détail !

La durée restant à courir du prêt

 La plupart des prêts immobiliers consentis par les organismes de crédit sont des prêts amortissables. Leur fonctionnement est simple : vous empruntez une somme d’argent sur laquelle est appliqué le taux d’intérêt.

Comme celui-ci a pour base le capital restant dû et non le capital emprunté, les intérêts sont dégressifs. En conséquence, au début du prêt, vous remboursez plus d’intérêts que de capital, la situation s'inverse ensuite. Consultez le tableau d’amortissement annexé à votre offre de prêt pour en savoir plus ! 

Eu égard à ce mécanisme, renégocier son prêt immobilier est avantageux seulement dans l’hypothèse où la durée de remboursement restante est supérieure à la durée déjà écoulée. En clair, il vaut mieux renégocier son emprunt dans les premières années.

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Le montant du capital restant dû

 Toujours dans la même optique de l’amortissement du crédit, il faut que le montant du capital restant à rembourser soit suffisamment important pour que renégocier son prêt immobilier soit une bonne option.

La différence entre le taux actuel et le nouveau taux

Il est inutile de vous lancer dans une opération complexe de renégociation de prêt si le jeu n’en vaut pas la chandelle. Un établissement prêteur vous propose 0.3 % ? Non, ce n’est pas une bonne affaire ! L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille de renégocier son prêt seulement dans l’hypothèse où l’écart entre le taux actuel et le nouveau taux atteint au moins 0.7 %, et idéalement, 1 %.

Les frais liés à l’opération de renégociation ou du rachat de prêt

À ce stade, il faut bien séparer la renégo pure et dure (avec la même banque) du rachat de crédit (avec une autre banque), car les conséquences financières ne sont pas les mêmes !

Les frais pour renégocier son prêt immobilier avec la même banque

L’établissement bancaire va passer du temps à étudier votre dossier et à monter votre nouveau prêt. En contrepartie, il vous facturera des frais de dossier, qui sont des frais d’avenant au contrat.

En outre, la garantie que vous avez souscrite pour couvrir le remboursement de votre emprunt peut être impactée par la renégociation.

Par exemple, si vous avez consenti une hypothèque sur le bien immobilier, alors la modification de la durée du prêt ou du taux d’intérêt fera l’objet d’une publication foncière, ce qui aura bien entendu un coût.

Les frais pour renégocier son prêt immobilier avec une autre banque

Sauf si un courtier immobilier en a négocié pour vous la suppression, vous vous verrez appliquer des pénalités de remboursement anticipé si vous renégociez le prêt avec une autre banque. 

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne peuvent pas excéder 3 % du capital restant dû et 6 mois d’intérêts du prêt. Ce qui peut représenter une coquette somme selon là où vous vous situez dans la période de remboursement du prêt !

C’est ainsi que pour savoir si renégocier son prêt immobilier est intéressant, vous devez comparer l’économie réalisée sur le coût total du crédit avec ces pénalités.

En outre, si vous avez opté pour l’hypothèque en gage de remboursement, vous devrez procéder à sa mainlevée, avec le coût que cette opération engendre, et en souscrire une nouvelle. Double peine ! Avec un cautionnement, vous récupérerez certes les sommes versées au fonds mutuel de garantie, mais perdriez les autres. Et devrez repayer les 1.2% sur le capital emprunté.

La renégociation du prêt et l’assurance emprunteur

Votre emprunt doit toujours être couvert par une assurance de prêt immobilier. Et celle-ci représente une part non négligeable de l’opération d’acquisition : jusqu’à un tiers.

Or celle que vous détenez actuellement ne pourra pas être transférée sur votre nouveau crédit. Vous devrez donc en souscrire une nouvelle. Et comme vous aurez pris quelques printemps, il se peut que le taux d’assurance soit moins avantageux…