Comment faire un rachat de prêt hypothécaire ?

En procédant à une simulation d’emprunt, vous constatez qu’une banque vous propose un meilleur taux. Problème : votre bien immobilier est hypothéqué. Vous vous demandez donc si vous pouvez quand même changer de banque.

Autre situation : vous souhaitez faire un rachat de prêt sur un crédit non hypothéqué, mais aucun organisme de cautionnement n’accepte de garantir ce rachat.

Dans les deux cas, une solution se dessine : le rachat de crédit hypothécaire. Il vous permet de bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses et de concrétiser un autre projet immobilier. Définition, fonctionnement, taux : on vous dit tout, tout, tout sur le rachat de prêt hypothécaire.

Pourquoi une hypothèque pour un crédit immobilier ?

Avant de plonger dans les profondeurs du rachat de crédit hypothécaire, on commence par les bases. Pour procéder à un achat immobilier, vous avez besoin d’un financement extérieur : un prêt immobilier. Les organismes de crédit accepteront de vous prêter des fonds si vous lui concédez des garanties. Comme cela, en cas de pépin, ils pourront récupérer le capital restant dû et les intérêts.

Concrètement, vous devez souscrire deux types de garanties. D’abord, l’assurance de prêt. Elle protège les établissements prêteurs, vos proches et vous en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.

Et pour se protéger contre un risque d’insolvabilité, les banques vous demandent en outre la souscription d’une garantie aussi appelée sûreté. Il en existe deux grandes familles :

La sûreté personnelle : c’est l’hypothèse du cautionnement, la garantie de prêt la plus fréquente. Un organisme de cautionnement se porte garant du remboursement du crédit immobilier ;
La sûreté réelle : la garantie est souscrite non pas en fonction de la personne, mais sur un bien. C’est justement le cas de l’hypothèque et de l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD). Si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt, la banque pourra saisir et revendre le bien immobilier.

Rachat de crédit immobilier : définition ?

À ne pas confondre avec la renégociation, le rachat de crédit, hypothécaire ou simple, consiste à changer de banque pour profiter de meilleures conditions d’emprunt (taux plus avantageux, négociation d’une clause de report ou de modulation, augmentation du capital emprunté pour un autre achat…).

Une nouvelle banque va racheter votre prêt, mais en vous imposant de mettre en place une hypothèque pour le garantir. Voilà, c’est cela un rachat de crédit hypothécaire !

Autre option : vous avez différents crédits (immobilier, à la consommation) à des taux différents, que vous remboursez moyennant plusieurs mensualités. Pour simplifier les choses et donner de l’air à votre budget, vous pouvez décider de regrouper tous vos crédits auprès d’une banque qui accepte de les racheter. De cette manière, vous ne remboursez plus qu’une seule échéance. D’un montant idéalement inférieur à l’ensemble de celles que vous supportez déjà !

Renégocier son prêt immobilier avec une hypothèque : possible ou non ?

On vous le disait juste au-dessus, une renégociation de prêt ne doit pas être confondue avec un rachat de crédit hypothécaire. Renégocier son prêt consiste à faire baisser le taux ou à opter pour des conditions plus avantageuses avec la même banque… En lui proposant une hypothèque !

Alors, renégocier un crédit hypothécaire, est-ce vraiment possible ? La banque vous compte déjà parmi ses clients, donc il peut être difficile de lui extorquer une baisse de taux. Sauf si vous disposez d’un patrimoine immobilier et / ou financier qui pèse dans la balance. Ou à vous faire accompagner par un courtier en prêt HelloPrêt !

Comment racheter un prêt avec une hypothèque ?

Résidence principale, secondaire ou investissement locatif : vous avez déjà souscrit un crédit immobilier, que vous avez garanti avec une hypothèque. Comment faire racheter ce prêt hypothécaire par une autre banque ? C’est toute la question du rachat de garanties. La procédure s’effectuera en plusieurs temps et nécessitera de passer par un notaire.

1. La simulation de rachat de crédit hypothécaire

Pour faire un rachat de crédit hypothécaire, encore faut-il qu’une banque accepte votre dossier. Et que sa proposition soit avantageuse pour vous. En fonction de la valeur du bien (on parle de ratio hypothécaire), et du capital restant dû à racheter, la banque va vous proposer un taux nominal.

Attention, pour comparer cette offre de prêt avec celui que vous avez en cours, vous ne devez pas seulement prendre en compte le taux nominal, mais le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci comprend en effet tous les frais annexes au rachat de crédit hypothécaire, comme les primes d’assurance emprunteur et les frais de dossier.

2. La validation de l’équilibre économique de l’opération

Sachez en outre que vous allez payer des indemnités de remboursement anticipé à votre banque actuelle. C’est l’onéreuse contrepartie d’un rachat de crédit hypothécaire. Pour que l’opération soit financièrement avantageuse, il faut donc :

Que la durée restante à courir de votre emprunt actuel soit supérieure à celle qui s’est déjà écoulée ;
Que le capital restant dû soit assez élevé ;
Que la différence entre l’ancien taux et le nouveau taux soit significative : au moins de 0.7 point, idéalement de 1 point.

Tous les voyants sont au vert pour un rachat de crédit hypothécaire réussi ? On passe à l’étape 3.

3. La levée de l’hypothèque

Il n’est pas possible de transférer une hypothèque d’un bien immobilier à un autre. Vous devez donc forcément procéder à la mainlevée de l’hypothèque en cours, une démarche qui s’effectue devant notaire, par le biais d’un acte authentique. Bien évidemment, tout cela aura un coût, dont on vous en parlera plus bas.

4. La prise d’une autre hypothèque

Le rachat de crédit hypothécaire se conclut avec la souscription d’une autre hypothèque en faveur de votre nouvel établissement bancaire. Of course, il faut repasser devant le notaire !

Comment mettre en place un rachat de prêt immobilier grâce à une hypothèque ?

C’est la situation dans laquelle vous souhaitez faire racheter un crédit classique, mais aucun organisme de cautionnement n’accepte de vous garantir. Vous êtes par ailleurs déjà propriétaire d’un appartement ou d’une maison. L’hypothèque peut être THE solution. Deux étapes pour faire racheter le crédit hypothécaire.

1. Trouver une nouvelle banque qui accepte le rachat avec hypothèque

Vous allez démarcher des établissements bancaires, ou mieux, recourir à un courtier pour savoir si l’une d’elle accepte de vous racheter votre crédit moyennant une hypothèque… Et un meilleur taux !

La banque va calculer la marge hypothécaire pour déterminer si le rachat est possible, en fonction du capital restant à solder et de la valeur du bien. Le ratio hypothécaire variant entre 70 et 80 % du prix du bien, il faut qu’il soit supérieur au montant de crédit à racheter.

2. Souscrire une hypothèque

On se rabâche, mais l’inscription de l’hypothèque doit forcément passer par un notaire, le seul à pouvoir enregistrer les actes au service de publicité foncière. L’hypothèque aura la même durée que l’emprunt, mais reste inscrite encore 1 an après remboursement du crédit. Vous n’aurez aucune autre formalité à faire ensuite pour qu’elle s’efface.

Combien coûte un rachat d’emprunt hypothécaire ?

Le taux de rachat du crédit hypothécaire est un facteur déterminant pour que l’opération ait du sens. Elle revient en effet très cher, au regard des nombreux frais que vous allez supporter. En voici la liste :

La prise d’hypothèque : vous devez payer des frais de formalités et de débours (les débours, ce sont les avances que le notaire à des personnes comme le conservateur des hypothèques), la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. À la louche, il y en a pour 1.5 à 2 % du montant du crédit hypothécaire racheté ;
La mainlevée de l’hypothèque : comme vous passez devant notaire, et qu’il y a modification d’acte à la publicité foncière, vous devez aussi payer des frais de notaire. Ils comprennent les frais administratifs, les droits d’enregistrement et la TVA. Comptez entre 0.6 et 0.8 % du montant du crédit racheté ;
Les pénalités de remboursement anticipé pour votre prêt actuel : les IRA s’élèvent à 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé ;
Les frais de dossier pour la mise en place de votre rachat de crédit hypothécaire.

Comme vous le constatez, le coût d’un rachat de prêt hypothécaire peut vite s’envoler. Une solution : obtenir un excellent taux d’emprunt grâce aux talents de négociation de votre courtier en prêt immobilier !