Comment faire un rachat de crédit immobilier après une séparation ?

Le temps a passé et malheureusement, votre couple ne l’a pas supporté. Ensemble, vous avez acheté un ou plusieurs biens immobiliers, que l’un de vous souhaite conserver. Vous envisagez donc de faire un rachat de crédit immobilier après la séparation. Quels sont les avantages de cette opération ? Comment la mettre en place ? Réponses !

Séparation : que devient le prêt immobilier ?

Le plus souvent, lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier à deux pour acheter un bien, la banque demande à ce que soit mis en place le principe de solidarité. Vous êtes chacun responsable du remboursement de la mensualité, si l’autre est défaillant. En totalité, bien entendu.

 

Par ailleurs, vous avez peut-être souscrit :

• Un ou plusieurs crédits à la consommation, par exemple un crédit auto ;
• Un crédit travaux ;
• Un crédit renouvelable ;
• Un prêt personnel pour financer un projet comme un voyage…

 

Concrètement, trois situations se présentent lors d’une séparation : 

• Aucun de vous ne souhaite conserver le logement : vous le mettez en vente et partagez le prix de vente ;
• Vous souhaitez conserver le bien tous les 2 : vous poursuivez le remboursement du crédit comme avant ;
• Seul l’un de vous souhaite conserver le bien : il vous faudra payer la part de votre ex-conjoint et poursuivre le crédit en cours.

La désolidarisation du prêt immobilier

Le fait de vous séparer n’entraîne pas automatiquement la désolidarisation des emprunteurs. Vous devez la demander à la banque, mais cette solution est rarement acceptée. 

En effet, vous avez souscrit un emprunt à deux en fonction de vos ressources et de votre taux d’endettement respectifs. Toutefois, cette opération peut être acceptée si vous pouvez assumer seul la mensualité, par exemple avec un bon reste à vivre. La banque vous demandera peut-être une autre garantie, à la place du co-emprunteur.

Il se peut que vous deviez repenser le financement : c’est là tout l’intérêt du rachat du crédit immobilier après la séparation.

L’indivision sur le bien immobilier

Sauf à être mariés ou pacsés sous un régime de séparation de biens ou du PACS, le logement que vous possédez avec votre ex-moitié se place sous le régime de l’indivision. 

Si l’un de vous souhaite le conserver, comme c’est le cas ici, il doit racheter la part de l’autre. C’est ce que l’on appelle le rachat de soulte. Et pour le financer, la solution est le rachat de prêt immobilier.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier après séparation ?

Le rachat de crédit immobilier peut prendre deux formes :

• Renégocier son taux et ses conditions d’emprunt en vigueur avec sa banque ;
• Faire racheter son crédit actuel par une autre banque. Dans cette seconde hypothèse, un autre établissement prêteur solde votre emprunt auprès de votre banque actuelle, à un meilleur taux, puis vous le remboursez. De cette manière, vous obtiendrez une mensualité en corrélation avec votre taux d’endettement, qui doit être limité à 35 %.

 

Si vous souhaitez racheter d’autres crédits en plus de celui qui sert à financer votre résidence principale, secondaire, ou l’investissement locatif que vous possédez en indivision, sachez que cette opération est possible. C’est un regroupement de crédit.

 

Le regroupement de crédits consiste, comme son nom l’indique, à regrouper l’ensemble des différents crédits de votre ancien couple, et de les restructurer pour les rembourser avec une seule mensualité.

Le regroupement présente une spécificité par rapport au rachat après la séparation : son taux d’emprunt. En effet, si vous faites racheter plusieurs crédits à la consommation et crédits immobiliers, alors le taux sera déterminé en fonction de la part relative au prêt immobilier sur le total.

 

Si le prêt immobilier représente plus de 60 % de l’ensemble, alors le rachat s’effectuera sous le régime applicable aux prêts immobiliers. S’il représente moins de 60 %, alors le rachat s’effectuera sous le régime des crédits à la consommation.

Une fois que vous avez déterminé quelle formule est la plus adaptée à votre situation, il faudra procéder au rachat par étapes.

Comment reprendre un prêt après une séparation ?

À ce stade, vous vous demandez sans doute comment se calcule le rachat d’une part de maison. Il convient en effet de bien estimer la valeur du logement afin de ne pas léser le conjoint qui ne souhaite pas le conserver.

 

Par ailleurs, vous devez tenir compte de votre régime matrimonial pour le calcul du montant de la soulte. Par exemple, si vous êtes mariés sous le régime de la communauté aux acquêts, vous devrez reverser la moitié de la valeur du bien au moment du divorce. Sauf bien entendu si l’acte d’achat notarié fait apparaître une autre répartition.

Étape 1 : estimer le montant du bien pour calculer le montant de la soulte

Vous avez tout intérêt à demander à un agent immobilier de venir à votre domicile pour procéder à l’estimation de la valeur du bien. Voire même à plusieurs, ou à un notaire pour éviter tout litige extérieur. La valeur actuelle peut très bien être différente de la valeur d’origine, avec une plus-value ou une moins-value.

Étape 2 : calculer le montant du rachat de crédit

Une fois que vous connaissez le prix du bien immobilier, vous devez retrancher le montant du capital restant dû pour calculer le montant du rachat de soulte. Enfin, il faudra additionner la soulte et le capital restant dû du premier crédit pour obtenir le montant du rachat de crédit.

 

Parce que tout est toujours plus clair avec un exemple ; en voici un. Vous vous séparez et votre maison est estimée à 300 000 euros. Vous demandez à votre banquier le tableau d’amortissement du crédit, pour déterminer combien il reste à rembourser. En l’occurrence, 90 000 euros. Vous avez financé le bien à 50 / 50 %. 

• Montant de la soulte : 300 000 – 90 000 / 2 = 105 000 euros. Vous devez verser cette somme à votre ex-conjoint.
• Montant du rachat de crédit : 105 000 euros + 90 000 euros = 195 000 euros.

Vous devez donc négocier avec votre banque actuelle ou une autre banque un rachat de crédit d’un montant de 195 000 euros, pour verser la soulte à votre ancien conjoint et rembourser le capital restant dû du crédit initial.

Étape 3 : rassembler les documents nécessaires

Pour le calcul de la mensualité d’emprunt du rachat de crédit, vous devez fournir à la banque :

• Vos 3 dernières fiches de paie ;
• Le dernier avis d’imposition ;
• Les trois derniers relevés de compte bancaire ;
• La copie des tableaux d’amortissement des crédits en cours.

 

Quels sont les avantages d’un rachat de prêt immobilier après une séparation ?

Après une séparation, vous vous retrouvez sans doute avec moins de ressources. D’autant plus que vous devez financer une nouvelle dépense : le rachat de part. Toutefois, faire racheter votre crédit par une autre banque ou renégocier avec la vôtre peut vous permettre de réaliser cet objectif.

Renégocier le taux grâce à un rachat de crédit

Les conditions financières dans lesquelles vous avez obtenu votre emprunt immobilier ont sans doute changées. Profitez du rachat pour négocier un meilleur taux avec un courtier.

Baisser le montant des mensualités grâce au rachat après une rupture

On l’a dit, vous vous retrouvez sans doute avec moins de ressources. Grâce au rachat, vous pouvez obtenir une mensualité en adéquation avec vos nouveaux moyens financiers, tout en restant dans le taux d’endettement des 35 %. Votre budget retrouve un peu d’air, et vous, du pouvoir d’achat.

 

Un budget plus lisible

Si vous décidez de racheter plusieurs crédits en même temps, vous n’aurez plus à jongler avec les différentes échéances à différents taux. Vous remboursez une unique mensualité.

 

Quels sont les inconvénients d’un rachat de prêt immobilier après une séparation ?

Attention, tout n’est pas rose dans l’opération de rachat de crédit. Elle se traduit malheureusement le plus souvent par une augmentation du coût total du crédit. En effet, une mensualité plus faible implique d’emprunter sur un temps plus long, avec une double conséquence :

• Un taux d’intérêt plus élevé ;
• Plus d’intérêts et de cotisations d’assurance à verser.

 

Par ailleurs, vous devez payer de nombreux frais. Sauf avoir négocié leur suppression, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui représentent au maximum :

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation ;
• et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

 

Enfin, vous devez payer des frais annexes comme :

• Des frais de notaire, car le rachat de part de votre ex conjoint doit figurer sur un acte notarié et mentionné à la publicité foncière ;
• Des frais de dossier avec la nouvelle banque ;
• Des frais d’hypothèque le cas échéant, ou d’une autre garantie ;
• Des droits de partage au taux de 1.10 % sur la valeur du logement, voire de 5.8 % pour les concubins.

 

Pour déterminer si un rachat de crédit après séparation est opportun, vous pouvez faire une simulation de rachat sur notre simulateur, ou contacter un courtier.