Comparer deux prêts immobiliers

Pourquoi comparer plusieurs prêts immobiliers ?

Soyons francs, l’objectif principal de comparer plusieurs prêts immobiliers est de s’orienter vers la solution la plus avantageuse économiquement. Mais l’optimisation du coût global de votre prêt immobilier n’est pas le seul facteur à prendre en compte. En effet, selon votre type d’investissement immobilier, certaines offres de prêt immobilier peuvent être comparativement plus intéressantes alors même que le coût global est plus élevé. C’est le cas par exemple des emprunts souscrits sur une longue durée dans le but d’optimiser le cashflow de votre investissement locatif alors même que le coût total des intérêts est plus élevé.

De même, certaines offres de prêts peuvent proposer des taux attractifs, mais qu’en est-il des frais de dossier et des frais de garanties ?

Comparer deux offres de prêts vous permet alors de mettre en exergue les différentes caractéristiques de chaque prêt immobilier pour choisir le prêt le plus en accord avec vos objectifs !

Comparer le coût global de votre prêt immobilier

Le coût global du crédit est l’indicateur le plus souvent pris en compte pour les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale ou leur résidence secondaire.

Il s’agit du coût, tous frais compris, de l’emprunt immobilier une fois la dernière échéance payée.

Le coût global du prêt immobilier est intéressant à prendre en compte pour prévoir le potentiel de plus-value de votre opération immobilière. Par exemple, si vous comptez revendre votre résidence principale à l’issue du prêt immobilier, il faudra à minima que son prix de vente soit supérieur à son prix d’achat augmenté du coût total du prêt immobilier pour que vous réalisiez une plus-value.

Ceci étant, le coût global d’un prêt immobilier est un indicateur avec de nombreuses limites. En effet, il est rare dans la pratique qu’un bien immobilier soit conservé pendant toute la durée du prêt immobilier (8 ans en moyenne).

Dans ces conditions, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance n’ont pas forcément l’occasion de représenter la partie la plus importante du coût de votre prêt immobilier. Certains prêts proposant des frais de dossier élevés, mais des intérêts faibles pourront alors être moins intéressants financièrement que des prêts proposant des frais de dossier faibles avec des intérêts élevés.

Ainsi, pour affiner l’analyse du coût global de votre crédit, nous vous permettons de comparer les offres de prêts sur des durées différentes afin de tenir compte d’une revente anticipée.

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Comparer les TAEG de vos offres de prêt

L’autre indicateur utile pour comparer deux prêts immobiliers est le TAEG (taux annuel effectif global) qui permet d’intégrer sous la forme d’un intérêt global tous les frais inhérents à votre emprunt immobilier.

En effet, comme nous l’avons dit, les intérêts emprunteurs ne sont pas les seuls frais liés à votre financement immobilier. Il faut aussi prendre en compte :

• les frais de dossier
• les primes d’assurance
• les frais de garantie emprunteur

Le TAEG permet lors de regrouper en un seul taux l’ensemble de ces frais en lissant les frais fixes (frais de dossier et frais de garantie) sur toute la durée du prêt.

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Ainsi, grâce au TAEG, vous pouvez facilement comparer des prêts proposant des frais de dossier et des taux emprunteurs différents.

Toutefois, le TAEG ne vous éclairera pas sur l’impact du prêt immobilier sur votre cashflow.

Lire aussi :  Tout comprendre sur le TAEG d’un prêt immobilier

Comparer les mensualités de prêt dans l’optique d’optimiser votre cashflow

Bien qu’il soit intéressant de comparer le coût global d’un crédit, la comparaison des mensualités en découlant peut être plus utile si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. En effet, l’enjeu de la plupart des investissements locatifs est de limiter l’impact de l’emprunt immobilier sur votre cashflow plutôt que de limiter le coût du crédit (il s’agit d’une charge déductible fiscalement des revenus locatifs).

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle certains investisseurs préfèrent s’orienter vers des prêts in fine (proposant un coût bien plus élevé que le prêt amortissable) afin de dégager un surplus de trésorerie chaque mois.

Dès lors, le comparateur de prêt immobilier permet de simuler des prêts aux caractéristiques différentes afin de connaitre l’impact de l’ajustement d’une mensualité à vos objectifs de cashflow.

Comparer l’impact des frais de garantie sur le coût global

Enfin, l’autre point important pour comparer deux prêts immobiliers tient au coût associé à chaque garantie.

Pour emprunter, la banque va vous demander de souscrire une garantie sur votre prêt immobilier. Généralement, elle vous propose un organisme de cautionnement qui se portera caution pour votre crédit immobilier. Or, chaque organisme de cautionnement est affilié à une banque et propose des tarifs relativement différents. Dès lors, à taux d’intérêt égal, l’offre d’une banque peut être plus avantageuse qu’une autre en raison des coûts associés au cautionnement.

Lire aussi : Comment bien choisir sa caution de prêt immobilier ?

De plus, pour des raisons opportunistes, vous vous demandez s’il n’est pas plus avantageux financièrement de passer outre l’organisme de cautionnement en proposant une hypothèque, une IPPD, ou un nantissement. Notre comparateur de prêt immobilier vous rend compte de l’opportunité économique d’un tel choix !

Comment fonctionne notre comparateur de crédit immobilier ?

Le comparateur de prêt immobilier fonctionne en prenant en compte l’ensemble des frais directs associés à la souscription d’un emprunt immobilier. Ainsi, pour avoir une comparaison la plus fidèle à la réalité, vous devrez renseigner un certain nombre d’éléments pour les deux offres de prêt étudiées :

• le montant du prêt ;

• la durée d’emprunt ;

• le taux d’assurance emprunteur ainsi que son mode de calcul (capital emprunté ou capital restant dû) ;

• les frais de dossier ;

• les frais de garanties.

Avec ces informations, nous sommes en mesure de comparer vos deux offres de prêt en vous renseignant sur les mensualités, le TAEG, le coût des intérêts, le coût de l’assurance et le coût global pour chacun des deux prêts.