Pourquoi les taux immobiliers varient-ils ?

Les taux immobiliers varient selon les régions en raison notamment d’un système décentralisé d’octroi de prêt au niveau régional. Selon la région où vous empruntez, il est possible d’obtenir un meilleur taux immobilier pour un dossier emprunteur équivalent. De plus, vous pouvez coupler votre crédit immobilier avec un PTZ (prêt à taux zéro) dont le montant varie selon la situation géographique de votre achat immobilier aux fins d’en faire votre résidence principale.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier pour obtenir votre emprunt immobilier ?

Particulièrement pendant une période de récession économique, le rôle du courtier immobilier est plus utile que jamais.

Il s’agit d’un expert du financement immobilier qui vous accompagne pendant toutes les étapes de l’achat de votre bien immobilier en négociant avec les banques les meilleurs taux immobiliers et les conditions d’emprunt adaptées à votre projet immobilier.

Pour ce faire, le courtier immobilier va solliciter l’ensemble des banques partenaires en proposant votre dossier emprunteur qu’il aura préalablement étoffé et mis en valeur pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier.

Son objectif est donc de vous proposer le meilleur prêt immobilier au regard de votre capacité d’emprunt sans que vous bougiez de votre canapé !

Le comportement des banques en période de taux immobilier bas

Le rôle du courtier immobilier est particulièrement important dans cette période de taux bas couplé à la récession économique induite par le coronavirus. Le risque de défaillance étant plus grand pour les prêts immobiliers, les banques risquent d’être plus frileuses qu’à l’accoutumée.

En effet, depuis le 20 décembre 2019, la Banque de France et le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) ont très largement incité les banques à être particulièrement vigilantes sur la solvabilité des emprunteurs notamment dans le cadre d’un prêt immobilier.

Concrètement, cette mise en garde concerne en premier lieu l’octroi de prêts immobiliers sans apport. En effet, le HSCF a demandé de réduire drastiquement la part de crédit immobilier sans apport accordé (15% maximum). Il apparaît donc difficile aujourd’hui jusqu’à fin 2020 d’obtenir un crédit immobilier sans apport sauf si le dossier emprunteur est béton !

De même, le taux d’endettement doit faire l’objet d’un respect plus rigoureux. S’il est toujours possible de dépasser le fameux taux des 33%, la banque au regard des recommandations aura plus de difficulté à vous accorder un prêt dès lors que vous vous trouvez au-dessus de ce plafond symbolique.

Enfin, sur le plan de la durée, la volonté du HSCF est d’inciter les banques à ne pas prêter sur des périodes trop longues (25 ans et plus). Vous aurez donc plus de chance d’obtenir un prêt immobilier sur 15/20 ans, il faudra donc en tenir compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt pour déduire avec plus de précision votre budget immobilier.

Ainsi, la meilleure manière d’obtenir votre crédit immobilier est donc de soigner votre dossier emprunteur et d’adapter votre stratégie de financement en fonction de la situation économique !

Améliorer votre dossier emprunteur et obtenir un financement immobilier grâce à Helloprêt

À l’instar d’un CV dans le cadre d’une recherche d’emploi, le dossier emprunteur est un ensemble de documents attestant de votre fiabilité et de votre capacité à rembourser le prêt immobilier demandé. C’est sur cette base que la banque va pouvoir déterminer le taux immobilier applicable et éditer une offre de prêt si elle estime que vous pouvez rembourser votre prêt immo.

Vous l’aurez compris, il est donc particulièrement important de soigner votre dossier emprunteur pour maximiser vos chances et obtenir le meilleur taux immobilier.

Ainsi, en tant que courtier immobilier nous pouvons vous livrer quelques conseils pour vous mettre en valeur auprès des banques :

1. Votre dossier emprunteur comprend vos trois derniers relevés de compte. Il est donc impératif d’assainir vos comptes de sorte que vos trois derniers mois ne fassent pas état d’un découvert, d’incidents de paiement et laisse apparaître des excédants significatifs permettant de couvrir les échéances de prêt (si ces dernières seraient supérieures à votre loyer actuel) ;

2. Les crédits à la consommation impactent directement votre taux d’endettement et peuvent, dans certain cas, laisser entendre que vous êtes plus cigale que fourmi. Si vous en avez les moyens, il est préférable de solder vos crédits à la consommation avant d’entamer les démarches de financement auprès de la banque.

De notre côté, nous disposons de nombreuses banques partenaires avec lesquelles nous entretenons d’excellentes relations. En les mettant systématiquement en concurrence les unes avec les autres grâce à des dossiers emprunteurs réalisés par nos soins, nous sommes en mesure de vous dénicher les meilleures conditions de financement au meilleur taux immobilier !

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié au dossier emprunteur.

Quelle tendance d’évolutions des taux immobiliers pour les prochains mois ?

Si on vous dit qu’en 2012, les taux immobiliers étaient en moyenne de 4,25% sur 20 ans, vous y croyez ?

La crise de 2008 et le changement de stratégie de la banque centrale européenne (BCE) ont très largement impacté le coût des emprunts et la rentabilité des actifs financiers. En effet, avec la période de déflation amorcée par la crise, la BCE en pratiquant le “quantitative easing” et en abaissant ses taux directeurs a inondé le marché de liquidité de sorte que les taux d’intérêt, représentant le coût de la monnaie, ont drastiquement diminué.

Aujourd’hui, ce sont les emprunteurs qui en profitent grâce à des taux immobiliers à des niveaux jamais atteints.

Mais, quid de l’avenir ? Les taux immobiliers vont-ils remonter dans les mois et années qui viennent ? Le coronavirus va-t-il impacter les taux immobiliers ?

Avant tout, intéressons-nous aux facteurs structurels qui influencent les taux immobiliers

Quels sont les facteurs structurels influençant les taux immobiliers ?

Les taux immobiliers sont définis selon trois paramètres principaux :

• la durée de l’emprunt immobilier ;
• le risque de non-remboursement ;
• l’offre et la demande de crédit.

Nécessairement, plus la durée d’un emprunt immobilier est longue plus il y a une incertitude du côté de la banque quant à l’avenir. Il est impossible de prévoir le niveau d’inflation et la conjoncture économique dans 25 ans. Les taux immobiliers sur une telle période sont donc nécessairement plus élevés que sur 10 ans. Ceci étant, la banque dispose de nombreux modèles statistiques et sait que les prêts immobiliers souscrits sur une longue durée sont remboursés au bout de 7 ans en moyenne en raison notamment des clauses de remboursement anticipé consécutif à la vente du bien immobilier.

Sur le plan du risque, la banque doit pouvoir proposer un taux d’intérêt qui lui permet de couvrir le coût des éventuelles défaillances. À l’aide de modèles statistiques, la banque sait la proportion de défaillance et peut déterminer le taux immobilier permettant de diluer le risque tout en conservant une marge suffisante.

Mais, le taux immobilier est surtout le fruit d’une étude comparative avec les différents placements financiers peu risqués. Imaginons que vous deviez choisir entre prêter 1 000 euros au taux de 1% à :

• une personne ne présentant aucun risque de remboursement ;
• une personne présentant un léger risque de défaillance.

Au-delà de toute considération affective, vous choisirez la personne ne présentant aucun risque de remboursement. Dès lors, pour prêter à l’autre personne vous demanderez un taux d’intérêt supérieur. Sinon, autant prêter toutes vos liquidités à la première personne en partant du principe qu’elle ait des besoins de financement infini.

Ainsi, le taux de référence et de comparaison est le taux d’intérêt sans risque d’une obligation d’État ou OAT considéré comme le prêt sûr par excellence (bien que dans certains cas cela soit discutable).

À travers ce graphique, on constate qu’il y a une forte corrélation entre le rendement des obligations d’État (OAT) et les taux immobiliers. La surface entre les deux courbes représente la prime de risque c’est-à-dire l’écart de taux justifié par un risque de défaillance plus élevé du côté des prêts immobiliers. En effet, un État sera toujours considéré comme plus solvable qu’un particulier (du moins en France : pas sûr que les OAT d’Argentine bénéficient de la même aura).

Enfin, les taux immobiliers sont aussi la résultante d’une logique d’offre et de demande (marché). Le prix d’équilibre entre offre et demande de crédit immobilier (prix du marché) sera donc le taux immobilier. Si la demande crédit immobilier est endogène à la volonté des particuliers d’investir et d’acheter des biens immobiliers, l’offre de crédit immobilier est quant à elle limitée par plusieurs facteurs.

Vous l’ignorez peut-être : quand la banque octroie un prêt immobilier à un particulier, elle use de son pouvoir de création monétaire. On dit que la monnaie est créée à partir de rien (ex nihilo). Sauf qu’elle doit rendre des comptes à la banque centrale européenne par l’intermédiaire d’un mécanisme de refinancement pour assurer la demande en monnaie des déposants (elle pourrait aussi se refinancer auprès des banques commerciales via le marché interbancaire à un taux nommé EURIBOR qui sert souvent de base aux prêts immobiliers à taux variable). Plus la banque octroie de crédit immobilier, plus elle aura besoin de se refinancer.

Or, le refinancement des banques commerciales auprès de la BCE a un coût défini par cette dernière : le taux directeur.

Ainsi, plus le taux directeur sera élevé, plus le volume de crédit immobilier accordé sera faible en raison notamment d’un taux immobilier élevé. En effet, la banque doit pouvoir conserver un écart de taux suffisant entre le taux directeur et le taux immobilier pour conserver sa marge.

Ceci étant dit, quelle pourraient être les évolutions futures des taux immobiliers après le passage du covid-19 ?

Le coronavirus va-t-il impacter les taux immobiliers en 2021 ?

Le coronavirus laisse place à une grande incertitude quant à la conjoncture économique à venir. La mise en pause inédite de l’économie mondiale n’a pas de précédent dans l’histoire, c’est pourquoi vous n’aurez aucune chance de trouver une réponse unanime du côté des experts.

Ceci dit, nous pouvons toujours vous donner notre avis de courtier immobilier expert en financement immobilier ! ;)

Comme nous l’avons dit, la période de taux immobilier bas que nous vivons est en grande partie liée à l’attitude de la BCE qui, pour relancer l’économie après la crise de 2008, a inondé progressivement le marché de liquidité en rachetant des actifs financiers (quantitative easing) et en baissant ses taux directeurs (qui ont un lien direct avec les taux immobiliers).

Depuis le début de la pandémie, la BCE envoie des signaux forts de soutien à l’économie en continuant son rachat massif d’actifs financiers. Cette politique a deux effets qui nous intéressent :

• le maintien de la valorisation des actions afin notamment de maintenir la solvabilité des banques commerciales ;

• la stabilisation voire la diminution du taux des OAT (obligation d’État) pour favoriser l’investissement public dans la lutte contre les impacts économiques du coronavirus.

Ainsi, pour ces raisons purement monétaires, les taux immobiliers devraient rester stables pendant toute la durée de l’année 2021. Il est difficile à l’heure actuelle d’imaginer la BCE restreindre l’accès aux liquidités au risque de couler toute l’Union Européenne.

Cependant, l’inquiétude peut peser du côté des banques commerciales qui voient dans le coronavirus des incertitudes majeures quant à l’avenir de l’économie.

Or, le taux de chômage et la baisse du PIB ont un impact direct sur la capacité d’emprunt des ménages et sur le risque de défaillance.

De plus, comme nous l’avons vu, la banque intègre une prime de risque dans les taux immobiliers pour limiter l’impact des défaillances sur sa rentabilité.

Dès lors, il est possible d’imaginer une légère hausse des taux immobiliers pour tenir compte de cette incertitude et du risque inhérent à une période de récession économique.

Conjointement, il est aussi possible que les banques resserrent les conditions d’accès au crédit immobilier en s’orientant vers les profils offrant le plus de sécurité tels que les fonctionnaires ou les salariés. Elle aura aussi, comme à son habitude, un petit faible pour les fortes rémunérations en raison notamment de la qualité de cette clientèle sur le plan commercial.

Pour conclure, les taux immobiliers devraient rester à un niveau relativement similaire en 2021, et ce, malgré (ou grâce) le coronavirus. Il faudra cependant bien travailler son profil emprunteur pour vous montrer à la banque sous votre meilleur jour. Pour ce faire, rien de mieux de que les conseils experts d’un courtier immobilier !