Prêt immobilier : comment calculer les intérêts d'emprunt ?

Les intérêts d’un prêt immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Cet appart’ dans le 3e arrondissement de Lyon vous fait de l’œil et pour l’acheter, vous avez besoin d’un prêt immobilier. En fonction du taux d’intérêt que vous allez décrocher, l’opération vous reviendra plus ou moins cher. Mais savez-vous comment procéder au calcul des intérêts d’emprunt ? Sans doute pas, sinon vous ne seriez pas là.

Dans cet article, nous allons donc vous expliquer les formules de calcul d’intérêt d’emprunt (pas si magiques) qui vous permettront de déterminer le coût total de votre crédit immobilier. Munissez-vous d’un papier, d’un stylo et d’une calculette, c’est parti pour un petit cours de maths !

Avant de nous embarquer dans le calcul des intérêts d’emprunt, revenons aux bases. Dans un monde parfait, vous pourriez emprunter de l’argent sans que cela vous coûte un centime. Sur la planète Terre, la banque vous propose de vous aider à financer votre projet d’acquisition, mais en se rémunérant. Les intérêts d’emprunt constituent donc la contrepartie financière à la mise à disposition des fonds. On les désigne également sous le nom poétique de « loyer de l’argent » ou de coût de la monnaie. C’est ainsi que dans chaque mensualité de crédit, vous remboursez à la fois du capital et des intérêts.

Quelles différences entre intérêt nominal et TAEG ?

Lorsque vous vous intéressez au prêt immobilier, vous découvrez deux types de taux : nominal et le TAEG. Quelle différence vous demandez-vous ?

En fait, le taux nominal sert justement à calculer le montant des intérêts que vous allez rembourser. Problème, il n’inclut pas les autres frais liés à une opération de crédit immobilier, comme les frais de garantie et ceux liés à l’assurance de prêt. C’est pourquoi il existe aussi le TAEG, qui prend en compte les différents postes de dépenses inhérents à un immobilier et donne ainsi une photo plus réelle du coût de votre emprunt.

Ainsi, le taux TAEG permet de comparer différentes offres de prêt immobilier (ou crédit à la consommation) entre elles en intégrant dans le calcul des intérêts de prêt tous les coûts en lien avec le crédit souscrit.

Le calcul des intérêts TAEG consiste donc à partir du coût total du crédit immo et de calculer le taux d’intérêt applicable au capital emprunté pour atteindre ce coût total (en tenant compte bien sûr de l’amortissement progressif du capital emprunté à mesure de son remboursement par l’emprunteur).

Dans cet article sur le calcul des intérêts d’emprunt, nous allons partir d’un taux nominal, pour simplifier les choses (Il vaut mieux éviter de trop complexifier le calcul des intérêts de prêt…).

Lire aussi : TAEG: Quel est le vrai coût de votre crédit immobilier ?

La différence entre prêt in fine et prêt amortissable pour le calcul des intérêts d’emprunt

Enfin, vous avez le choix entre deux types de prêts : amortissable et in fine, ce qui a également une influence sur la méthode de calcul des intérêts d’emprunt.

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, vous remboursez des intérêts en fonction du capital restant dû. Mécaniquement, ces derniers diminuent au fur et à mesure des échéances, puisque le capital restant dû est de moins en moins élevé en raison du remboursement mensuel d’une partie du capital emprunté. C’est pourquoi on parle d’intérêts dégressifs.

En revanche, dans le prêt in fine, vous remboursez le capital en une seule fois, lors de la dernière mensualité de crédit. Les autres mensualités sont donc uniquement composées d’intérêt d’emprunt.

Ainsi, le calcul des intérêts d’un prêt in fine est beaucoup plus simple puisqu’ils s’appliquent chaque mois sur un capital qui reste fixe dans le temps.

Lire aussi : Comment calculer le TEG ou le TAEG ?

Le calcul des intérêts pour un crédit immobilier à taux variable

Selon votre situation, vous pouvez souscrire un prêt à taux variable le plus souvent indexé sur l’EURIBOR. La particularité du prêt amortissable à taux variable tient à la variation des intérêts pendant la période de remboursement du prêt immobilier.

Fondamentalement, calculer les intérêts d’emprunt d’un prêt à taux variable consiste à utiliser la même formule que pour un prêt à taux fixe.

Chaque mois, il faudra tenir compte :

• du capital restant dû ;
• du taux applicable.

Dans ces conditions, le résultat du calcul des mensualités de remboursement ne peut être identique chaque mois et dépend du taux d’intérêt applicable.\

Lire aussi: Le prêt à taux variable: est ce fait pour vous ?

Le calcul des intérêts pour un prêt relais

Vous envisagez d’acheter un nouveau logement et de revendre l’ancien pour financer cette acquisition ? Pour assurer la période d’entre deux et finaliser votre achat immobilier vous pouvez souscrire un prêt relais.

Octroyé généralement pour une durée de 24 mois, il vous permet d’obtenir jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien immobilier sous la forme d’un prêt pour acheter un nouveau logement. Le prêt relais est entièrement remboursé par la vente de l’ancien logement.

Lire aussi: Acheter un nouveau logement grâce au prêt relais

Il convient de distinguer deux types de prêt relais pour calculer les intérêts d’emprunt :

• le prêt relais avec franchise partielle où les intérêts sont payés chaque mois en fonction du montant du prêt relais ;
• le prêt relais avec franchise totale où les intérêts d’emprunt sont payés à la fin du prêt (au moment du remboursement de la banque).

Le calcul des intérêts pour un prêt relais avec franchise partielle

Le calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise partielle se fait de la même manière qu’un prêt in fine :

Exemple de calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise partielle :

Vous souscrivez un prêt relais de 200 000 euros au taux nominal de 2 % par an. Vous remboursez totalement ce prêt au bout de 18 mois. Le montant total des intérêts payés est de :

200 000 x 0,02/12 x 18 = 6 000 euros

Le calcul des intérêts pour un prêt relais avec franchise totale

Le calcul des intérêts d’un prêt relais en franchise totale est légèrement plus complexe en raison de la capitalisation des intérêts. En effet, vu que les intérêts ne sont pas payés chaque mois, mais à la fin, les intérêts de ce type de prêt produisent eux-mêmes des intérêts. Voici la formule :

Exemple de calcul des intérêts d’un prêt relais avec franchise totale :

Vous souscrivez un prêt relais avec franchise totale de 200 000 euros au taux nominal de 2 % par an. Vous remboursez totalement ce prêt et ses intérêts au bout de 18 mois. Le montant total des intérêts payés est de :

On constate au passage que le surcoût généré par la franchise totale reste marginal (85 euros) afin d’éviter d’avoir à payer mensuellement 333 euros. Autant dire que le prêt relais avec franchise totale est une solution particulièrement intéressante pour ne pas augmenter vos mensualités préexistantes pendant la période d’achat revente.\

Lire aussi: Simulation de prêt relais sec et de prêt relais adossé

Maintenant que vous êtes incollable sur le calcul des intérêts d’emprunt, il ne vous reste plus qu’à décrocher le meilleur taux. Vous pouvez procéder à une simulation de prêt immobilier ou contactez un courtier HelloPrêt.