Coronavirus : quel impact sur les taux immobiliers ?

En pleine période de confinement, sans possibilité de visites, le marché immobilier tourne au ralenti. Si les projets seront nécessairement différés, rien ne vous empêche de vous projeter dès aujourd'hui dans une future acquisition. Toute la question est de savoir si le coronavirus aura un impact sur les taux immobiliers. S'il est difficile de répondre avec exactitude en pleine pandémie, tous les indicateurs penchent en faveur de la stabilité, voire d'une régression des taux d'emprunt. Le risque d'une crise immobilière semble aussi écarté, comme en témoignent nombre de facteurs. On fait le point avec les courtiers HelloPrêt !

Covid-19 et taux immobiliers : pas d'impact immédiat sur les barèmes

Dès le début du confinement, banques, notaires et courtiers se sont adaptés pour maintenir l'activité sur le marché immobilier. Les transactions se poursuivent donc, même si le nombre de demandes de financement a drastiquement chuté. En attendant une relance des opérations immobilières, qui aura peut-être un impact sur les taux d'emprunt (mais on en doute), les courtiers HelloPrêt ne constatent pas de changement par rapport au baromètre du mois de mars. La politique de soutien de la BCE en direction des entreprises et le taux des obligations d'État au plus bas plaident en faveur du maintien, voire d'une diminution des taux pour l'année 2020, malgré la crise du coronavirus.

• La politique de la BCE favorise le maintien des taux d'emprunt pendant le Covid-19

Les marchés financiers se sont affolés à l'annonce des mesures de confinement et de mise au ralenti des activités économiques. S'en est suivi un krach boursier, qui a incité la Banque Centrale Européenne (BCE) à prendre des mesures pour amortir l'impact du Covid-19 sur les économies nationales.

Comme l'a tweeté la Présidente de la BCE, Christine Lagarde, « les temps extraordinaires nécessitent une action extraordinaire ». En conséquence, elle a décidé du déblocage d'une première enveloppe de 120 milliards le 12 mars 2020, suivie d'une autre de 750 milliards d'euros le 18 mars 2020. Le but ? Racheter massivement d'ici à la fin de l'année la dette des États membres et des entreprises de la zone euro, pour soulager les banques. La BCE espère ainsi que ces dernières favoriseront le maintien des prêts aux ménages comme aux entreprises au taux le plus bas.

En parallèle, le taux directeur de la BCE reste inchangé (-0.50 %) et ne devrait pas connaître de hausse à l'issue de la crise sanitaire. Pourquoi ? Tout simplement parce que l'inflation sera faible en 2020, ce qui permettra à l'institution européenne de maintenir ses taux au plus bas. Dans leur sillage, le taux d'emprunt d'État et les taux des crédits immobiliers devraient rester stables.

• L'OAT français est toujours en baisse pendant la pandémie

Vous n'êtes pas sans savoir que l'État français emprunte de l'argent pour financer son action publique. Il émet des obligations assimilables du Trésor, OAT de leur petit nom, qui représentent donc une fraction de la dette d'État.

Pour déterminer le taux immobilier auquel elles vous prêtent de l'argent, les banques se fondent à la fois sur le taux directeur de la BCE et sur l'OAT à taux fixe 10 ans. Même s'il a feinté une remontée au milieu du mois, ce dernier a replongé en territoire négatif depuis le 27 mars. Il est actuellement fixé à – 0.0060 %, et c'est sur ce dernier que les établissements bancaires s'alignent pour fixer le taux d'emprunt. S'il continue de diminuer, le taux d'emprunt devrait en faire autant.

En bref, la décision de racheter de la dette des États + le taux BCE inchangé + le taux de l'OAT en baisse = maintien du taux immobilier actuel pendant la crise du Coronavirus, et sans doute aussi après.

• *Le seuil d**e l'*usure****est toujours à la baisse**

Ultime indicateur qui nous permet de penser que le Covid-19 n'aura pas, au moins dans l'immédiat, de conséquences sur les taux de crédit immobilier, le seuil d'usure de la Banque de France. Promis, après ce paragraphe, on arrête de vous noyer sous un jargon qui fait mal à la tête !

Instauré pour protéger les consommateurs en matière d'emprunt immobilier, le taux d'usure correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer.

On parle bien du taux annuel effectif global, le TAEG. Celui-ci inclut les frais liés à votre emprunt immobilier et pas uniquement le taux d'intérêt qui, seul, n'est pas représentatif du coût global de votre crédit. Le TAEG comprend le coût de l'assurance, les frais de dossiers ainsi que tous les autres frais, commissions ou rémunérations de toute nature liés à votre crédit. C'est lui qui permet la comparaison entre les offres de prêt des différents établissements bancaires.

Or actuellement, la Banque de France n'a de cesse de tirer vers le bas ce seuil d'usure. Les établissements prêteurs n'ont d'autre choix que de se soumettre à cette baisse et d'adapter leur taux en conséquence. Et la pandémie actuelle n'a rien changé à cette tendance !

Durcissement des conditions d'emprunt : une conséquence probable du coronavirus ?

Si l'impact du Covid-19 est moindre sur les taux d'emprunt immobilier, en revanche, il pourrait avoir des conséquences pour certains profils d'emprunteurs. Cependant, tout n'est pas à mettre sur le dos de la crise sanitaire actuelle, le durcissement des conditions d'octroi de crédit ayant déjà été amorcé avant qu'elle ne débute.

On remet les choses dans le contexte. Ces dernières années, on a assisté à une baisse vertigineuse des taux d'emprunt, qui s'est combinée avec une forte hausse des prix de l'immobilier, particulièrement dans les zones en tension foncière. Les banques ont ouvert les robinets du crédit, permettant à bon nombre de particuliers d'emprunter sur une durée très longue, avec un apport personnel inférieur à 5 %, ou en dépassant le taux d'endettement habituellement fixé à 33 %. Redoutant le risque que fait peser cette situation sur les organismes de cautionnement et pour votre banquier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est intervenu pour demander une restriction de l'accès au crédit immobilier. Il est donc devenu plus difficile pour une certaine frange de la population (ménages modestes, primo-accédants achetant leur résidence principale, mais aussi investisseurs locatifs), d'obtenir une offre de prêt. Notez tout de même que l'obligation de réduire la durée d'emprunt conduit mécaniquement les banques à proposer une baisse des taux. On vous rappelle en effet que plus la durée de remboursement est courte, plus faibles sont les taux !

Le coronavirus pourrait aggraver cette situation, eu égard à la baisse des revenus que vont connaître une grande majorité d'entre nous. Le chômage partiel et la perte de clients pour les indépendants auront pour conséquence une diminution notable de la capacité d'emprunt. Et donc potentiellement, de complexifier le recours au prêt immobilier pour financer une acquisition.

Cependant, un assouplissement des conditions de recours au prêt immobilier pour relancer un marché mis en pause pendant toute la crise du coronavirus n'est pas à exclure. Comme le souligne Michel Mouillart, spécialiste d'économie immobilière : « il ne serait pas compréhensible dans [le] contexte [du coronavirus] que le HCSF persiste dans ses recommandations, qui gèlent une partie de l'économie réelle et qui, à ce jour, sont en contradiction avec la position de la BCE… Il faut au contraire éviter la dégradation d'un secteur d'activité qui contribue à la santé économique générale, tant en termes d'emplois que de PIB ».

Restons optimistes, donc !

Faut-il craindre une crise immobilière suite au Covid-19 ?

Bonne nouvelle, la réponse est clairement non. On ne va pas se mentir, la crise du Covid-19 va perturber quelques temps le marché de l'immobilier, notamment dans le neuf. Avec des chantiers au ralenti voire arrêtés, la construction de logements neufs aura du retard, et sa production risque d'être insuffisante par rapport à la demande. Idem, peu de ventes se concluent sans visite préalable du bien. Et comme celles-ci sont interdites en période de confinement, le volume des transactions va diminuer temporairement.

Ceci étant dit, le logement reste un besoin vital, et l'investissement immobilier apparaît plus que jamais comme une valeur refuge et un placement sûr. Les experts sont unanimes : l'immobilier repartira à la hausse dès la fin du confinement, et les acquéreurs comme leurs vendeurs seront au rendez-vous.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce point de vue. On va commencer par les plus tristes, qui n'en demeurent pas moins une réalité. Le Covid-19 fait des victimes, et cette mortalité conduira sans doute à une hausse des biens sur le marché provenant des successions. Il en va de même pour les probables divorces et séparations, liés à la cohabitation forcée 24h/24, qui provoqueront à la fois la vente et l'achat de logements. Refermons cette parenthèse désagréable et passons à d'autres facteurs qui pourraient jouer en faveur d'une reprise rapide du marché immobilier : l'impact psychologique du confinement et le recours massif au télétravail.

Le confinement libère du temps, que l'on met à profit pour réfléchir à soi, à ses attentes, ses envies. De plus, beaucoup d'entre nous se retrouvent enfermés dans des logements de petite taille, sans extérieur. On vous parie que si vous êtes confiné en appartement, vous avez déjà envisagé d'acheter une maison dès que vous le pourrez.

En parallèle, le télétravail ouvre le champ des possibles. Peut-être allez-vous y prendre goût, peut-être que votre patron va mettre en place des mesures pour vous aider à rester bosser de chez vous. Potentiellement, le télétravail peut inciter à s'écarter des grandes métropoles, pour envisager d'acheter dans des zones géographiques moins tendues, et donc plus accessibles financièrement.

Enfin, on vous rappelle qu'il est peu probable que le coronavirus ait pour impact une hausse des taux. Dès lors, tous les voyants sont au vert pour écarter l'hypothèse d'une crise immobilière !

Trouvez le meilleur taux pendant la crise du Covid-19 avec HelloPrêt

Chez HelloPrêt, on poursuit notre mission de courtier en télétravail. Si le coronavirus a un impact sur votre projet immobilier, nous n'en demeurons pas moins disponibles pour vous aider à le concrétiser. Comme d'ordinaire, nous traitons vos demandes à distance, grâce à nos outils en ligne.

Vous vous demandez à quel taux vous pouvez emprunter pour votre achat immobilier ? On vous propose de faire une simulation sur notre calculatrice, qui vous donnera la réponse en quelques clics. Si vous avez envie d'avancer d'ores et déjà dans votre projet, vous pouvez également déposer les pièces nécessaires à la constitution de votre dossier sur votre espace client. Les courtiers pourront ainsi les étudier et vous conseiller sur vos démarches de demande de prêt.

Si vous avez déjà souscrit un crédit immo, vous pouvez également profiter du confinement pour envisager la renégociation de votre taux de prêt et celui de votre assurance emprunteur. Si vous obtenez un meilleur taux immobilier, vous pouvez diminuer le montant de vos mensualités ou la durée du crédit pour un coût total moins élevé.

Sachez néanmoins que les banques n'acceptent plus de nouveaux dossiers et les demandes de rachat sont loin d'être prioritaires !

Vous le voyez, il est peu probable que le coronavirus ait un impact sur les taux immobiliers. Vous pouvez donc mettre à profit le confinement pour mûrir votre projet immobilier. En attendant de débuter les visites, restons #EnsembleALaMaison !