Négocier le taux d'un crédit immobilier : les meilleurs techniques

Vous avez trouvé un bien immobilier et vous avez besoin d’un financement pour l’acquérir. Naturellement, vous souhaitez obtenir le prêt le moins cher. Il vous faut donc négocier le crédit immobilier. La négociation portera certes sur le taux d’intérêt, mais également sur les conditions d’emprunt. Pour la réussir, vous devez disposer de solides arguments et actionner les bons leviers. Le must reste bien sûr de vous faire accompagner par un courtier immobilier, dont la négociation constitue le cœur de métier !

Pourquoi négocier une baisse du taux de crédit immobilier ?

Achat de la résidence principale ou investissement locatif, la souscription d’un prêt immobilier vous engage sur de nombreuses années, 25 ans maximum + 2 ans de différé dans le premier car, 20 ans maximum pour le bien locatif. Vous devez donc être certain d’obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt pour optimiser votre financement.

Négocier son crédit immobilier, pour réduire le taux

Pour connaître le coût total de votre emprunt immobilier, vous devez vous reporter au taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend tous les frais du financement, comme les frais de dossier, les frais de garantie, le taux d’assurance emprunteur, mais surtout, le taux nominal qu’il vous faut négocier pour réaliser des économies.

Parce que tout est plus clair avec un exemple chiffré, voici une comparaison de la masse des intérêts que vous devrez payer sur le capital emprunté avec 2 taux différents.

Vous souhaitez obtenir un prêt immobilier amortissable de 200 000 euros sur 20 ans.

• La banque A vous propose un taux d’intérêt de 4.85 %. Le total des intérêts s’élève à 112 815 euros.
• L’établissement prêteur B vous propose un taux immobilier à 4.62 %. Le total des intérêts s’élève à 106 790 euros.

En négociant le taux du crédit immobilier de quelques points, vous réalisez une économie de 6 025 euros sur le coût total du prêt immobilier.

Négocier les frais de dossier du prêt immobilier

On vient de le voir, les frais de dossier entrent dans le calcul du TAEG. L’établissement prêteur les perçoit pour le montage du dossier et l’émission de l’offre de prêt. Vous n’aurez pas à les payer si vous ne signez pas le contrat.

Généralement, le montant des frais de dossier s’élève à 1 % du capital emprunté. Si on reprend notre exemple, vous paierez 2 000 euros de frais de dossier. Avec une bonne négociation, il est possible de les réduire, voire même de les supprimer.

Négocier la durée du prêt

Évidemment, vous souhaitez rembourser votre emprunt le plus rapidement possible, sauf peut-être si vous êtes investisseur locatif et que vous déduisez les intérêts d’emprunt des recettes locatives.

En outre, plus la durée d’emprunt est courte, meilleur est votre taux d’emprunt et réciproquement. Si vous optez pour une durée de remboursement courte, vous devrez assumer des mensualités plus lourdes. Encore faut-il maintenir votre taux d’endettement en dessous de 35 %. Vous pouvez négocier avec la banque la durée optimale pour adapter le montant des échéances à votre capacité financière.

Négocier les conditions de remboursement

Si négocier votre crédit immobilier a pour objectif principal de réduire le coût du financement, les conditions que vous obtenez pour le remboursement doivent également faire l’objet de toutes vos attentions.

En effet, vos revenus vont évoluer au fil du temps, comme vos projets de vie, et certaines modalités de remboursement peuvent vous aider à bien gérer votre emprunt.

Vous pouvez ainsi demander à inclure dans le contrat :

• Une clause de modulation des échéances. Elle vous permet de faire varier temporairement le montant des mensualités à la hausse ou à la baisse, pour s’adapter à un changement de revenus ;
• La clause de transférabilité. Elle vous permet de revendre le logement que vous possédez actuellement et pour lequel vous remboursez le crédit, et d’en acheter un autre en conservant les conditions d’emprunt que vous avez négocié pour le premier prêt ;
• La suppression des pénalités de remboursement anticipé. Vous pourrez ainsi solder plus rapidement le capital restant dû, partiellement ou intégralement, sans que l’emprunt vous coûte plus cher.

Négocier le taux de l’assurance emprunteur

Si légalement, aucun texte n’impose la souscription d’une assurance de prêt, aucun organisme de crédit ne vous accordera de prêt sans un contrat en bonne et due forme.

Au minimum, vous devez être couvert contre les risques décès et PTIA, mais en fonction de la nature de votre projet, l’établissement financier peut vous imposer de souscrire également les garanties invalidité et incapacité. Et plus vous avez de garanties, plus l’assurance revient cher.

C’est ainsi que vous pouvez aussi négocier le taux de l’assurance du crédit immobilier. Celui-ci varie en fonction :

• Du type de contrat que vous souscrivez, le contrat groupe de la banque étant suivant plus cher que l’assurance en délégation ;
• Des modalités de calcul des primes d’assurance, sur le capital emprunté ou sur le capital restant dû ;
• De votre âge ;
• De votre état de santé ;
• De fait de fumer ou non ;
• De pratiquer un sport ou un métier à risque…

Comment négocier le taux d'un crédit immobilier ?

On vous donne des pistes à explorer !

Faire appel à un courtier en financement pour négocier le taux de l’emprunt immobilier

Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire entre l’emprunteur et les banques. Il démarche ses partenaires en fonction des forces et des faiblesses de votre dossier, afin d’obtenir pour vous le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt. Sa force ? Ses compétences en négociation, qui lui permettent de mettre en concurrence les banques.

Ainsi, recourir à un courtier présente bien des avantages :

• Il vous fait gagner du temps. Vous n’êtes pas sans savoir qu’il existe pléthore de banques sur le marché, chacune ayant sa propre politique commerciale en matière de crédit immobilier. En interroger le plus grand nombre prend du temps, et le vôtre est compté. En effet, à compter de la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de 45 à 60 jours pour obtenir votre financement. Le courtier procède à votre place à cette recherche fastidieuse et chronophage et il sait quels établissements sont le plus susceptibles d’accepter votre demande, en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre dossier ;
• Il vous fait réaliser des économies. Le courtier est en mesure de négocier le taux du crédit immobilier parce qu’il apporte un gros volume d’affaires à ses partenaires, mais également de négocier l’insertion de certaines clauses dans l’offre de prêt.