Nos prévisions pour les taux immobiliers en 2027

L'évolution des taux immobiliers est une question essentielle pour les emprunteurs et les investisseurs immobiliers. Après une période de forte hausse en 2023, les taux ont amorcé une tendance baissière en 2024, offrant une bouffée d'oxygène aux emprunteurs. Cependant, l'avenir des taux reste incertain : vont-ils poursuivre leur baisse jusqu'en 2027, se stabiliser ou repartir à la hausse ?

Dans cet article, nous analysons les différents facteurs influençant les taux immobiliers et proposons trois scénarios possibles pour les années à venir. Faut-il anticiper et acheter aujourd'hui ou attendre en espérant de meilleures conditions ? Nous vous aidons à y voir plus clair.

Quels sont les facteurs influençant la formation des taux immobiliers en France ?

Les taux immobiliers sont fixés directement par les banques commerciales lors de leurs opérations de crédit. Elles sont en principe libres de choisir le taux auquel elles prêtent à leur client. Toutefois, elles sont soumises au moins à plusieurs contraintes indirectes :

Ainsi, la concurrence entre les banques sert de plafond pour la fixation du taux (il faut rester compétitif) tandis que le taux de refinancement sert de plancher (bien qu’en raison des anticipations et de leur situation, certaines banques pourraient prêter en dessous de ce taux). Enfin, la prime de risque sert de modulateur pour tenir compte des risques de défaut de chaque client.

La politique de la Banque Centrales Européenne pour lutter contre l’inflation

Même si la Banque Centrale n’accorde pas directement de crédit aux agents économiques, elle dispose d’un véritable pouvoir pour réguler l’offre de crédit dans une zone de crédit : le taux directeur. Celui-ci influence directement l’évolution des taux immobiliers.

En effet, le taux directeur détermine notamment le taux auquel les banques commerciales se refinancent. Elles sont donc obligées d’en tenir compte dans leur politique d’offre de crédit. Or, plus le taux du crédit est élevé, moins il y aura d’emprunteurs, car seules les opérations les plus rentables pourront faire l’objet d’un financement (sous peine d’emprunter à perte). Naturellement, la quantité de monnaie en circulation se trouve réduite, ce qui a notamment pour effet (du moins en théorie) de faire baisser la demande et donc l’inflation.

La Banque Centrale Européenne a pour seul mandat de lutter contre l’inflation, c'est-à-dire la hausse générale des prix. Son mandat lui impose de faire converger l’inflation vers 2 % / an.

Ainsi, lorsque l’inflation dépasse les 2 %, elle sera susceptible d’augmenter ses taux directeurs et à l’inverse, de les baisser si elle veut dynamiser la croissance.

Autrement dit, anticiper les taux directeurs de 2027 pour en déduire les taux immobiliers, revient notamment à anticiper le niveau d’inflation en 2027 dont les causes peuvent être multiples (problème d’approvisionnement, hausse des coûts de l’énergie, augmentation des droits de douane…).

Les taux d’emprunt obligataire à long terme de l’État français

Les taux directeurs de la BCE sont des taux à court terme. Par exemple, le taux de refinancement (composante du taux directeur) est à horizon une semaine.

Or, un prêt immobilier est généralement souscrit à taux fixe pour une durée supérieure à 10 ans. Il n’est donc pas suffisant de se baser sur le seul taux de refinancement pour déterminer le taux immobilier sur une longue période.

Pour déterminer le taux immobilier adapté à un horizon long, il faut trouver une référence comparable : les taux “sans risque” à long terme.

Les obligations émises par l’État français sont le candidat idéal. Les taux pratiqués sont soumis à une logique d’offre et de demande, le risque de défaut de paiement est très faible et la durée du prêt peut être la même qu’un emprunt immobilier.

En toute logique donc, plus le taux d’emprunt de l’État français est élevé, plus les taux immobiliers le sont. Il y a un lien de causalité entre ces deux taux, modulo une prime de risque supérieure pour les taux immobiliers.

Les taux obligataires français sont aussi influencés indirectement par les taux de la BCE. Mais vu qu’il s’agit de taux long, les acheteurs de la dette française tiennent compte de l’évolution future des taux directeurs :

À ces anticipations, il faut aussi tenir compte du risque de défaut de remboursement. Plus les créanciers estiment que la France risque de faire défaut dans le remboursement des obligations, plus les taux sont susceptibles de monter, pouvant engendrer une hausse des taux immobiliers.

Faire une prévision des taux immobiliers en 2027 revient à anticiper ce que seront les taux longs des obligations françaises en 2027, eux-mêmes basés notamment sur les anticipations de l'évolution des taux directeurs sur la période concernée et des risques de défaut pesant sur la dette française… Autant dire que la prévision est loin d’être aisée !

Le risque de défaut de paiement

Prêter à un particulier pour l’achat d’un bien immobilier est plus risqué que de prêter à l’État français.

Pour tenir compte de ce risque, les taux immobiliers doivent être sensiblement au-dessus des taux obligataires, sauf éventuellement pour les clients les plus stables financièrement.

Cet écart de taux (spread) sert à compenser les défauts de remboursement afin que les opérations de crédit de la banque restent rentables.

Ainsi, plus l’économie du pays fait face à des incertitudes pouvant affecter la solvabilité des ménages (hausse du chômage, baisse de la productivité…), plus les taux immobiliers sont susceptibles d’augmenter.

Ceci étant dit, envisageons ensemble les différents scénarios pour les taux immobiliers en 2027 !

Scénario 2 : la stagnation des taux immobiliers jusqu’en 2027

Dans un contexte de stabilisation, les taux immobiliers pourraient se maintenir autour des niveaux actuels. Ce scénario repose sur plusieurs hypothèses :

Quelles conséquences pour les emprunteurs ?

Faut-il reporter son achat immobilier pour miser sur une baisse des taux en 2027 ?

Le choix de reporter un achat immobilier dans l'espoir de bénéficier de taux plus bas en 2027 est risqué. L'évolution des taux reste incertaine et dépend de nombreux facteurs macroéconomiques et monétaires. Si la baisse des taux se confirme, attendre peut être une stratégie payante. Mais, cela suppose que les prix de l’immobilier n'augmentent pas aussi vite que les taux ne baissent, ce qui est loin d’être garanti !

En revanche, si les taux stagnent ou augmentent, les acquéreurs risquent de voir leur capacité d'emprunt diminuer et les prix de l'immobilier rester élevés.

Ainsi, la décision doit dépendre de la situation personnelle de l'acheteur, de son besoin en logement et de sa capacité à supporter éventuellement des taux plus hauts en cas de retournement du marché. Mais, si vous avez un projet immobilier sur le feu, nul besoin d’attendre, vous pouvez passer à l’action dès maintenant en trouvant le meilleur taux du marché grâce à votre courtier Helloprêt !